Ngày 28/6/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư số 06/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2023, bổ sung một số quy định nhằm kiểm soát rủi ro phát sinh trong hoạt động cho vay, góp phần đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng.

Việc tiếp cận vốn tín dụng đang được coi là “phao cứu sinh” để doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay

Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, để ưu tiên hơn nữa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, NHNN đã ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngày 23/08/2023 ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN).

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ kiến nghị NHNN nên sửa đổi khoản 2 điều 1 của Thông tư 06, theo hướng sửa khoản 8, khoản 9 và khoản 10 quy định các đối tượng không được vay vốn tín dụng vừa được bổ sung thêm vào Thông tư.

Việc quy định thêm 4 đối tượng không được vay vốn đã dựng thêm “rào chắn” làm cho người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khi tiếp cận tín dụng. Đặc biệt, các đối tượng tại khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS rất khó tiếp cận được tín dụng.

Trong khi đó, việc tiếp cận vốn tín dụng đang được coi là “phao cứu sinh” để doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất ảm đạm và nhiều doanh nghiệp BĐS chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng, do dự án bị vướng mắc pháp lý chưa thể triển khai, thực hiện.

Nhóm chuyên gia tại AFA Capital đánh giá, việc ban hành Thông tư cho thấy NHNN mong muốn sàng lọc, quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên trong vấn đề quản trị, có một số ngành sẽ có vấn đề riêng và Thông tư này không nhắm đến ngành BĐS mà chung cho toàn bộ hệ thống tín dụng. Thông tư này nằm trông nỗ lực của NHNN muốn giảm rủi ro với hệ thống tín dụng thì một số ngành nghề quy chiếu theo Thông tư sẽ có ý kiến.

Việc ban hành Thông tư số 10 của NHNN là thông tin thực sự tích cực, chắc chắn sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc trong vay vốn của các doanh nghiệp

Cụ thể, Hiệp hội BĐS TP HCM kiến nghị 3 vấn đề chính như sau: Một là, đề xuất cho phép thanh toán tiền để góp vốn mua nhận chuyển nhượng cổ phần công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Về bản chất, cho vay với các dự án BĐS sẽ rất khó trong vấn đề về pháp lý, chuyển nhượng quyền sở hữu và thông thường sẽ là chuyển nhượng cổ phần của một công ty quản lý dự án. Đó là thực tế diễn ra trên thị trường và căn cứ vào đó để Hiệp hội BĐS TP HCM có đề xuất.

Hai là, nếu trong một dự án BĐS có thể dự án chưa đạt các tiêu chuẩn về pháp lý nhưng đã giải phóng mặt bằng, làm xong các thủ tục thì họ đề xuất có thể cho vay theo hợp đồng góp vốn.

Ba là, để bù đắp tài chính trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Khách hàng đã ứng vốn của chính khách hàng để thanh toán chi trả phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh mà các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 12 – 36 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

“Theo góc nhìn của chúng tôi, nếu NHNN vẫn giữ nguyên quyết định ban hành Thông tư 06 thì thị trường BĐS sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nhưng thực tế Thông tư này vẫn chưa có hiệu lực vì chưa đến ngày 1/9”, nhóm chuyên gia bình luận.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital cho biết thêm, nhìn từ phía các ngân hàng, năm nay gặp rất nhiều thách thức khi lợi nhuận biên càng ngày càng giảm và tỷ lệ nợ xấu càng tăng. Vì vậy dù NHNN có cấm hay không cấm thì các chính sách tín dụng của từng ngân hàng cũng vẫn sẽ phải được kiểm soát. Nếu ngân hàng nào mở rộng tín dụng rộng rãi trong lĩnh vực BĐS có thể sẽ gặp rủi ro.

Vì vậy, đây là quy định về cho vay chung của NHNN và ngành BĐS cũng chỉ chiếm 20% dư nợ tín dụng, trong khi phía ngân hàng sẽ phải đảm bảo quản trị rủi ro tín dụng, tránh nợ xấu. Còn về phía người đi vay, cũng phải chứng minh được hiệu quả của các kế hoạch kinh doanh, các dự án và có tài sản thế chấp đủ để đảm bảo các yếu tố cho vay, khi đó mới có thể tiếp cận tín dụng”, ông Nguyễn Minh Tuấn giải thích.

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings cho rằng, thời gian qua cộng đồng doanh nghiệp BĐS đã gặp nhiều khó khăn, trì trệ về thủ tục pháp lý làm cho sản phẩm ra thị trường khan hiếm, giá cũng tăng và người mua chịu thiệt thòi. Đặc biệt, nguồn vốn là mối bận tâm lớn của nhiều doanh nghiệp, vì vậy việc ban hành Thông tư số 10 của NHNN sẽ là thông tin thực sự tích cực, chắc chắn sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc trong vay vốn của các doanh nghiệp có nhu cầu. Ông Sơn kỳ vọng sau những nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

Còn theo chuyên gia của Công ty chứng khoán Maybank Investment Bank nhận định, Thông tư 06 được ban hành là mục đích tốt, nhưng việc áp dụng ngay là một sự siết chặt quá mức. Thông tư 06 sẽ rõ ràng hơn cho các công ty BĐS sau khi thị trường này đã được hình thành các khung pháp lý mới như ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, được kỳ vọng thông qua tại kỳ họp Quốc hội tháng 10/2023. Lúc này các quy định, định nghĩa sẽ rõ ràng hơn và các ngân hàng cũng như công ty BĐS có thể dễ dàng tiếp cận vốn mà không bị đánh đồng cho các doanh nghiệp phát triển tốt và xấu.

Diễm Ngọc