Thị trường bất động sản đã tường minh hơn

Việt Nam đã “chiến thắng” ở hiệp đầu trong trận chiến chống COVID. Mặc dù về mặt y tế, chúng ta đã có thể kiểm soát tình hình nhưng điều đó hoàn toàn không đúng đối với mặt trận kinh tế.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP

Con người Việt Nam luôn có tin thần lạc quan ngay cả trong những lúc khó khăn nhất. Một khảo sát xã hội thực hiện bởi Mac Kinsey cho thấy: 1/2 số người Việt Nam được hỏi cho biết, kinh tế Việt Nam sẽ được hồi phục hoàn toàn trong vòng 2-3 tháng sau khi hết dịch và Việt Nam lại như chưa từng có mặt COVID.

Kịch bản chữ V hay U?

Khác với những cuộc khủng hoảng trước, Việt Nam ít bị tác động và hồi phục nhanh do chỉ nhờ vào thị trường nội địa. Nay chúng ta đã hội nhập rất sâu vào kinh tế quốc tế, những dòng tiền GDP đến từ khách du lịch quốc tế, từ thương mại mậu dịch với các nước, từ FDI, và cả từ kiều hối… Đây là những nguồn thu quan trọng để kinh tế VIệt Nam có thể hồi phục.

Tuy nhiên, những con số như xuất khẩu may mặc sang Mỹ từ tháng 2/2020 giảm 90%, doanh thu hàng điện tử và gia dụng giảm 61% từ tháng 4, và trong quí I/2020, khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam gần như bằng 0… Cho thấy, một kịch bản hình chữ V với nền kinh tế Việt Nam có thể chỉ là mong ước.

Theo đánh giá của nhiều nhà phân tích kinh tế, một kịch bản chữ U với khoảng lặng từ 18-24 tháng có lẽ sẽ sát với thực tế hơn. Những dự báo về tăng trưởng GDP năm 2020 của Việt Nam tiếp tục giảm. Bộ KH&ĐT đưa dự báo tăng trưởng năm 2020 chỉ đạt 3,6-4,4% thay vì 5% trước đó. Standard Chattered cũng hạ mức dự báo tăng trưởng của Việt Nam từ 3,3% xuống 1,7%.

Sự thay đổi hành vi mua bán BĐS

Có lẽ, điều mà không có một ai hoặc lực lượng nào có thể làm được tốt hơn Covid đó chính là chuyển đổi số. Chưa bao giờ, Protech nói riêng và nhiều ứng dụng mua sắm online lại phát triển mạnh như thời gian qua. Những buổi mở bán online trong BĐS đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước. 50-70% ra khách hàng quyết định mua BĐS thông qua các nền tảng và các ứng dụng công nghệ tạo cảm xúc.

Khách hàng Việt Nam đã có nhiều thông tin hơn, họ đã trở thành các nhà đầu tư và tiêu dùng thông minh hơn. Biết phân tích đánh giá và ra quyết định dựa trên số liệu thuyết phục chứ không chỉ đơn giản là lời hứa hay một thương hiệu hay hiệu ứng đám đông. Và bởi vậy, những nhà phát triển dự án hay đầu tư kinh doanh BĐS cũng phải tự nâng cấp để đáp ứng nhu cầu và hành vi của khách hàng.

Trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12-24 tháng): Thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Nhà ở đô thị: phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh/ an toàn, vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.

Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá. Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng, và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp. Condotel, biệt thự biển (nhất là không được cấp sổ đỏ lâu dài) sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó, là những căn hộ dịch vụ, và những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi.

Trong dài hạn (giai đoạn 3-10 năm tới): Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS (như từng xảy ra ở Trung Quốc) khi GDP per Capita của Việt Nam chạm và vượt mức $3000. Đây là mức mà những nhu cầu cơ bản đã được thoả mãn, và người dân sẽ có tích luỹ tốt để có thể đầu tư BĐS và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Một trong những tác động của khủng hoảng do Covid đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến BĐS ở các nước phát triển sẽ tăng theo, và điều này sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Vì vậy, tôi dự báo năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam.