Vượt qua khó khăn, các doanh nghiệp BĐS sẽ phát triển với hình thái mới, bền vững hơn, an toàn hơn.

Đây cũng chính là thế hệ doanh nghiệp có tầm vóc và sức chống chịu cao hơn trong một môi trường cạnh tranh với nhiều thách thức và cơ hội đan xen.

“Bình minh” cho thị trường bất động sản

Câu tục ngữ “Lửa thử vàng, gian nan thử sức” rất phù hợp để nói về thị trường BĐS trong hơn một năm vừa qua. Kể từ khi bị ảnh hưởng nặng nề bởi chính sách tiền tệ thắt chặt giữa năm 2022 và các sự cố liên quan đến phát hành trái phiếu BĐS riêng lẻ, nhiều doanh nghiệp BĐS thực sự phải đối mặt với nhiều khó khăn kéo dài.

Cùng với đó, nhiều vụ vỡ nợ trái phiếu BĐS, các vụ chiếm đoạt tài sản quy mô lớn diễn ra trong năm 2022 đã làm ảnh hưởng nặng nề đến niềm tin trên thị trường, dẫn đến một số phân khúc thị trường và địa phương bị đẩy vào tình trạng giảm giá mạnh, hiếm có từ trước đến nay.

Theo số liệu thống kê đã công bố, số lượng doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản, giải thể từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023 tăng một cách chóng mặt, trong khi số doanh nghiệp thành lập mới lại sụt giảm nghiêm trọng. Lực lượng môi giới, thời gian qua cũng phải hứng chịu không ít thách thức khi thanh khoản sụt giảm.

Một điểm sáng khác trong bức tranh thị trường BĐS là số lượng, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS đang có dấu hiệu ấm dần. Chẳng hạn, trong tháng 8 (tính đến ngày 29/8), có 7 doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên tới 22.905 tỷ đồng, con số này gần bằng một nửa tổng giá trị phát hành của nhóm BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023 (62.512 tỷ đồng).

Thời gian tới sẽ BĐS tiếp tục phục hồi, nhất là khi những rào cản pháp lý dần được gỡ bỏ, một số quy định thắt chặt trước kia đã tạm thời chưa áp dụng, trong khi nguồn vốn giá rẻ ngày càng nhiều và kết cấu hạ tầng tiếp tục được cải thiện.

Động lực phục hồi

Thời gian tới, sẽ có 3 yếu tố được xem là động lực để thị trường BĐS chuyển biến tích cực và bước vào chu kỳ phát triển mới.

Thứ nhất, việc quyết liệt thực hiện vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước được đẩy mạnh. Theo số liệu của Bộ Tài chính, ước thanh toán đầu tư công từ đầu năm đến ngày 31/8/2023 là 299.447,4 tỷ đồng, đạt 39,6% kế hoạch. Nếu so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao là 42,35% thì tỷ lệ ước giải ngân 8 tháng kế hoạch năm 2023 tăng khá nhiều so với cùng kỳ năm 2022 (cùng kỳ năm 2022 đạt 39,15%).

Khi hạ tầng được đầu tư, nâng cấp nhanh chóng, rộng khắp, một mặt giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, một mặt cầu đối với đầu tư/mua sắm BĐS cũng sẽ tăng và do đó giá BĐS cũng sẽ có chiều hướng tăng.

Thứ hai là các vụ việc “bắt bớ” những chủ doanh nghiệp sai phạm, nhìn chung đã dần lắng xuống. Đây vốn là yếu tố rất quan trọng tác động đến tâm lý chung của cả thị trường ở bối cảnh hiện tại, đặc biệt là tâm lý của nhà đầu tư, rõ nhất là trên thị trường chứng khoán.

Suy cho cùng, thị trường BĐS đột ngột “đảo chiều” và đi vào trầm lắng từ giữa năm 2022, một phần là do lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại.

Thứ ba là các hiệp định thương mại tự do (FTA) có hiệu lực, nhất là các FTA thế hệ mới cũng góp phần thu hút mạnh hơn các nguồn đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, xu hướng vốn đầu tư FDI “né” và “di tản” từ Trung Quốc do các tác động của căng thẳng thương mại Mỹ – Trung, chính sách Nam tiến mới của các nước Bắc Á, sự lo ngại xung đột gia tăng từ căng thẳng trên biển Hoa Đông, là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới luồng FDI vào Việt Nam. Xu hướng này tiếp tục làm tăng giá BĐS công nghiệp, qua đó làm “náo nhiệt” thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam.

Đặc biệt, đầu tháng 9 vừa qua, Việt Nam và Mỹ đã chính thức công bố xác lập quan hệ Đối tác chiến lược toàn diện tạo tiền đề cho luồng vốn đầu tư vào Việt Nam với tính cách là nước bạn bè, nhất là các lĩnh vực chip bán dẫn, điện tử.

Các yếu tố trên chính là những nền tảng và cơ hội trong và ngoài nước giúp cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng dần xuất hiện những chuyển biến tốt hơn.

Đường dài phía trước

Tác động sâu rộng, phức tạp của đại dịch Covid-19 và “công cuộc” kích cầu toàn cầu, chiến sự Nga Ukraine, các FTA thế hệ mới, xung đột thương mại Mỹ – Trung Quốc… khiến các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp BĐS phải kinh doanh với mức lãi suất khá cao trong thế giới nhiều bất động và thay đổi nhanh. Nhưng nếu trụ vững và trải qua được, các doanh nghiệp sẽ trưởng thành và mạnh mẽ hơn rất nhiều trong những giai đoạn về sau.

Khi đó, các doanh nghiệp sẽ phát triển với hình thái mới, bền vững hơn, an toàn hơn. Thị trường sẽ không còn thế hệ các doanh nghiệp làm ăn chộp giật, theo “phong trào”, không dựa trên tư duy dài hạn.

Trong bối cảnh mới với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, để phát triển bền vững và nâng tầm, doanh nghiệp cần tự “thoát xác” về cách tư duy, chiến lược quản trị mới, với tầm “tư duy toàn cầu và hiểu biết rõ địa phương”. Tất nhiên vai trò của Chính phủ rất quan trọng trong ươm dưỡng, phát triển thế hệ doanh nhân mới – Doanh nhân 4.0.

TS. Lê Xuân Sang – Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam