Hiện thực hóa chủ trương từ Nghị Quyết 18, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tiếp tục đổi mới tư duy kinh tế về đất đai thể hiện trong quy định nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư và cơ chế Quỹ phát triển đất ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện các dự án tạo quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng cho các dự án khác. Đây là nguồn quỹ đất tiềm năng để Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất phục vụ đầu tư.

Còn nhiều kẽ hở

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cơ chế hoạt động song hành của Quỹ phát triển đất – Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ vừa tạo được quỹ đất ngày càng lớn để phục vụ đầu tư, vừa tạo điều kiện tăng nguồn thu tài chính cho Quỹ phát triển đất lớn mạnh theo thời gian, để Nhà nước dần dần trở thành nhà cung ứng quỹ đất lớn nhất, tin cậy nhất trên thị trường sơ cấp về đất đai của thị trường bất động sản.

Đi đôi với thực hiện cơ chế Quỹ phát triển đất ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư thật thỏa đáng, hạn chế tối đa việc xảy ra khiếu kiện của người dân bị thu hồi đất và xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng.

Tuy nhiên, theo quy định về nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương không nhiều, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa. Ngay cả TP HCM, nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng chỉ có 11.229 tỷ đồng, nếu trích 10%  cũng chỉ được 1.122 tỷ đồng, không đáp ứng được yêu cầu về vốn để thực hiện nhiệm vụ của Quỹ phát triển đất và Tổ chức phát triển quỹ đất .

Do vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét bổ sung thêm nguồn thu từ việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn thu từ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lợi nhuận xổ số kiến thiết trong năm của địa phương để tạo nguồn tài chính cho Quỹ phát triển đất.

Cần quy định chặt chẽ

Bên cạnh đó, có một số khoản chi tài chính của Quỹ phát triển đất không thể trực tiếp tái tạo nguồn thu tài chính như thực hiện các dự án đầu tư công. Nhưng sau đó, Nhà nước sẽ thu lại hiệu quả về kinh tế xã hội, trong đó có thu ngân sách nhà nước sau khi các dự án đầu tư công này đưa vào khai thác sử dụng.

Phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu trong quỹ phát triển đất

Hiệp hội nhận thấy, có một số khoản chi tài chính có thể được thu hồi, tái tạo được như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, dự án đầu tư qua đấu thầu dự án.

Mặt khác, cũng có bất cập trong quy định phân bổ 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất. Song, Quỹ phát triển đất là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, nên cần xác định rõ nguồn thu tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và nguồn thu dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là 1 nguồn thu và được sử dụng cho cả 2 mục đích, vừa để tạo lập quỹ đất , vừa để phát triển nhà ở xã hội .

Mặt khác, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện các dự án nhưng chưa đầy đủ vì chưa bao gồm các dự án đầu tư công cũng là dự án sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập , mà đây là đối tượng phục vụ chủ yếu, ưu tiên của các Tổ chức phát triển quỹ đất khi tạo lập quỹ đất.

Dự thảo cũng quy định Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện các dự án nhưng chưa đầy đủ vì chưa bao gồm phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước tạo lập .

Hiệp hội nhận thấy, Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích của Nhà nước muốn hoạt động hiệu quả vừa phải có nguồn vốn tài chính ban đầu đủ lớn để hoạt động, vừa phải xây dựng được cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và cơ chế hoạt động vừa chủ động, năng động (chủ động, năng động tương tự doanh nghiệp tư nhân).

Đồng thời, vừa phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu, nên cơ chế, tổ chức hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất cần được Chính phủ quy định chi tiết.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA