Từ tháng 3, chính sách siết tín dụng bất động sản đã được đồng loạt thực hiện nhằm hạ nhiệt những nơi sốt đất vốn được đẩy lên bằng dòng tiền đầu cơ.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, siết tín dụng bất động sản đã làm tính thanh khoản trên thị trường giảm, nhưng giá nhà đất không hề giảm mà còn tăng.
Giá nhà đất vẫn tăng cao
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tháng 4/2022, cả nước không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Trong khi đó, từ trước tới nay, bất động sản luôn là 1 trong 2 nhóm ngành có giá trị trái phiếu phát hành cao nhất.
Đồng thời, chính sách siết tín dụng bất động sản cũng khiến tất cả các ngân hàng kiểm soát chặt dòng tiền vào lĩnh vực này. Tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% của cả nền kinh tế.
Như vậy, cả vốn trái phiếu cũng như tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản đều giảm. Trong tháng 5, có thể thấy rõ nguồn cung nhà giảm mạnh.
Nguồn cung nhà đất giảm dẫn tới giá tăng ngược trở lại sau chính sách siết tín dụng bất động sản
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến hết quý I/2022, chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ năm 2021. Số dự án đủ điều kiện mở bán chỉ là 56 dự án, giảm tới 2/3 so với Quý IV/2021 – thời điểm trước khi có những biến động về nguồn cung tín dụng cho bất động sản.
Các chuyên gia nhận định: cả hai “đầu vào” của thị trường bất động sản là trái phiếu và tín dụng đều đang bị thắt chặt sẽ càng khiến nguồn cung suy yếu trong khi lực cầu vẫn tiếp tục tăng cao. Nguồn cung bất động sản vốn đã eo hẹp lại càng giảm sút, đẩy mức giá tăng lên một cách bất hợp lý.
Số liệu trên cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021. Quý I/2022, trước thời điểm các ngân hành siết cho vay bất động sản, mức tăng cũng giữ ở mức ổn định gần 5%.
Đặc biệt, thị trường TP.Hồ Chí Minh chứng kiến mức tăng mạnh nhất, lên tới 10% chỉ trong vòng 1 tháng. Việc tăng sốc của giá nhà trong tháng 4 được xem là hệ lụy không thể tránh khỏi của việc siết chặt tín dụng vào bất động sản.
Kiếm soát chứ không “chặn dòng”
Tiến sĩ Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận xét: Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh và đợi cơ hội phục hồi khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để nguồn lực tư nhân phát triển.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc các ngân hàng thương mại siết chặt việc cho vay bất động sản đã dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng. Ông Châu cũng đề nghị, Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích. Việc siết chặt vốn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản là cần thiết nhưng phải có lộ trình”.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư – ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.
Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại – chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 – 1,7 lần. Việc siết tín dụng cần tính toán đến các tác động đến các ngành nghề sản xuất.
Chính vì thế, TS. Cấn Văn Lực đề nghị, phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác: phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính nhưng phải minh bạch. Hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, điều tiết cung cầu bất động sản.