Việc các cơ quan chức năng liên tục có những động thái nhằm chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản theo các chuyên gia là rất cần thiết nhưng để thực hiện thành công không đơn giản.
Thời gian qua, trong bối cảnh ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 thị trường bất động sản vẫn sôi động, giao dịch tăng mạnh, các cơ quan chức năng đã liên tục có những động thái cho thấy quyết tâm siết chặt quản lý, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản.
Các cơ quan chức năng ngành Thuế liên tục có những động thái cho thấy quyết tâm trong việc chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản
Chống thất thu thuế
Mới đây nhất, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc ký Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/1/2022 gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Trước đó không lâu, vào ngày 15/12/2021, Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng đã ký Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Vào tháng 7/2021, Tổng cục Thuế đã có công văn yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố trên cả nước tăng cường công tác quản lý thuế hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, Tổng cục Thuế yêu cầu tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế.
Trong thực tế, việc lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật khi kê khai giá trong hợp đồng mua bán bất động sản thấp thấp hơn nhiều giá giao dịch nhằm “né” thuế đã được các địa phương nhận biết và có những động thái nhằm ngăn chặn.
Vào tháng 7/2021, Cục Thuế Hà Nội đã có văn bản cảnh báo các tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân về tình trạng kê khai sai giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán nhằm “trục lợi”.
Tại văn bản trên Cục Thuế Hà Nội đã khẳng định việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản không phù hợp trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hay trên các tờ khai xác định nghĩa vụ thuế nhằm mục tiêu giảm số thuế phải nộp, đó là hành vi vi phạm pháp luật.
Vào năm 2020, tại TP.HCM, Cơ quan điều tra Công an quận 10 cũng đã tiến hành các bước xử lý việc trốn thuế của một số cá nhân chuyển nhượng tại dự án căn hộ Hado Centrosa Garden (quận 10). Được biết, chủ đầu tư bán căn hộ với giá 5 tỷ đồng vào năm 2017 nhưng hợp đồng bán lại căn hộ ghi giá chuyển nhượng chỉ 1 tỷ đồng.
Những động thái liên tục trên cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý thuế trong việc siết chặt, tiến tới giảm thiểu và chấm dứt việc mua bán nhà hai giá để tránh thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, dù rất cần thiết tuy nhiên, để có thể thực hiện thực hóa được mục tiêu đặt ra thì không chỉ cần có quyết tâm của các cơ quản lý chuyên ngành mà điều quan trọng là phải giải quyết được những điểm nghẽn cố hữu.
Với các giao dịch mua bán đất nền, nhà đất nhỏ lẻ hiện nay hầu hết được thanh toán bằng tiền mặt cũng như giá kê khai trong hợp đồng thường thấp hơn so với giá thực tế nhằm “né” thuế.
Những giải pháp đặt ra
Theo các chuyên gia, nguyên nhân gốc rễ của tình trạng mua bán nhà hai giá, kê khai giá trong hợp đồng mua bán thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế là việc có sự chênh lệch đáng kể giữa giá nhà đất theo bảng và khung giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường.
Chia sẻ với phóng viên, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng chính việc giá đất do nhà nước quy định dùng để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và giá giao dịch trên thị trường là nguyên nhân sâu xa của việc người dân mua bán nhà đất hai giá để “né thuế”.
Cũng theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, trong khi việc xem xét các vấn đề lớn như có giữ hay bỏ quy định về bảng và khung giá đất hay việc xác định giá đất thông qua một Hội đồng thẩm định giá đất độc lập… còn phải đợi các cơ quan chức năng xem xét thì trước mắt để hạn chế việc mua bán nhà đất 2 giá, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản cần sớm có những “giải pháp kỹ thuật” phù hợp.
Đầu tiên phải xác định được đâu là giá thị trường để làm căn cứ xác định liệu giá ghi trong hợp đồng mua bán bất động sản công chứng là thấp hay phù hợp với giá thị trường. Rõ ràng, không thể lấy giá của một vài mảnh đất đắc địa được đấu giá lên mức cao chót vót đến 400 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thậm chí cả tỉ đồng/m2 tại TP.HCM để làm căn cứ trong việc xác định giá thị trường phù hợp.
“Đây là vấn đề không nhỏ và để giải quyết được thì các cơ quan chức năng cần sớm xây dựng và vận hành hiệu quả hệ thống dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Hệ thống này sẽ phải liên thông, liên kết được với hệ thống dữ liệu khác như của ngành thuế, công chứng,… để có cái nhìn tổng quát về mức giá tương đối dùng làm căn cứ xác định giá thị trường phù hợp tại một địa phương” – Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung.
Bên cạnh đó, một trong những công cụ kỹ thuật hiệu quả để chống thất thu thuế đã được nhiều nước phát triển áp dụng rất hiệu quả là việc sử dụng thanh toán không dùng tiền mặt. Khi các giao dịch được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng, các cơ quan chức năng có thể kiểm soát được đường đi của dòng tiền, từ đó có thể phát hiện những trường hợp bất thường để ngăn chặn, xử lý.
Hiện nay, việc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất hạn chế, chỉ có việc mua bán nhà đất tại các dự án BĐS được đầu tư theo quy định thì được giao dịch qua ngân hàng còn hầu như việc mua bán nhà đất nhỏ lẻ vẫn dùng phương thức thanh toán tiền mặt.
“Chính tình trạng này đã dẫn đến việc các cơ quan chức năng rất khó để kiểm soát được việc các bên tham gia mua bán thỏa thuận và thanh toán ngoài hợp đồng bằng tiền mặt” – PGS.TS. Doãn Hồng Nhung bày tỏ quan điểm.
Lê Sáng