Các chuyên gia đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây là quy định cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư.
Đây là nội dung đóng góp tại Hội thảo góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức sáng 20/4, tại Hà Nội.
Toàn cảnh hội thảo góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Góp ý Dự thảo, ông Nguyễn Văn Đỉnh – Công ty Cổ phần Vinhomes, Tập đoàn Vingroup cho rằng: Dự thảo bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Thứ nhất, Dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có vốn sở hữu không thấp hơn 15% – 20% tổng mức đầu tư (tùy quy mô dự án). Nội dung này đã được quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nên nếu quy định thêm tại Điều 17a sẽ gây trùng lặp.
Thứ hai, Dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây là quy định cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư, tránh các doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên quy định tổ chức có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất còn chung chung, đề nghị quy định cụ thể trong Nghị định để địa phương thống nhất áp dụng hoặc giao cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng hoặc Bộ trưởng Bộ KHĐT quy định chi tiết.
Thứ ba, Dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Hiện nay Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư bảo đảm thực hiện dự án đầu tư bằng ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Do vậy Nghị định yêu cầu nhà đầu tư phải ký quỹ là hạn chế quyền lựa chọn của tổ chức.
Hơn nữa, Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì không phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Do vậy, kiến nghị bỏ yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư tại Điều 17a.1.c Dự thảo.
Thứ tư, Dự thảo quy định tổ chức phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 20% giá khởi điểm của lô đất. Việc nâng mức tiền đặt trước sẽ hạn chế trường hợp doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ mà dẫn chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai 2013). Trong khi đó, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 lại quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Như vậy nếu quy chế cuộc đấu giá quy định tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ xung đột với Luật Đấu giá tài sản. Do Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực cao hơn Nghị định nên trường hợp “xung đột pháp luật” này sẽ phải áp dụng quy định của luật.
Nếu dự thảo quy định tổ chức phải nộp tiền đặt trước khi tham gia cuộc đấu giá lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ hạn chế trường hợp trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện chưa có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu về pháp luật đấu giá tài sản.
Do đó, nếu quy định tiền đặt trước lớn 20% sẽ dẫn tới xung đột với Luật Đấu giá tài sản vì Điều 39 Luật này quy định tiền đặt trước tối thiều 5% và tối đa 20% giá khởi điểm tài sản đấu giá.
Cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư, tránh các doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận bất động sản nghỉ dưỡng, ông Đỉnh cho rằng, hiện nay, nhiều địa phương đã chấp thận cho chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở đô thị/nông thôn hoặc đất ở không hình thành đơn vị đất ở. Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định về hình thức đất ở không hình thành đơn vị đất ở, cũng như không có quy định về chế độ sử dụng đất đối với các dự án xây dựng condotel, biệt thự biển dẫn tới rủi do pháp lý cho chủ đầu tư, ảnh hướng tới quyền lợi người mua… do đó, cần bổ sung thêm quy định chuyển tiếp về chế độ sử dụng đất đối với các trường hợp này.
Góp ý vào Dự thảo, ông Dương Đăng Huệ, cố vấn pháp lý, Hiệp hội các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ (VARSI) nhất trí với Dự thảo về chế tài xử lý khi người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá và cho rằng, cần có cơ chế/chế tài để xử lý trong trường hợp người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá mà theo quy định pháp luật, người tham gia đấu giá phải thực hiện.
Tuy nhiên, ông Huệ cho rằng, bản chất của biên bản là việc ghi nhận lại một sự việc thực tế đã xảy ra và trong một số trường hợp mà người có liên quan từ chối ký biên bản thì pháp luật vẫn có hướng để xử lý. Cụ thể tại Khoản 3 Điều 7 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh – đại diện Công ty Luật TNHH Bizlink cũng thẳng thắn chỉ ra những “lỗ hổng” và đóng góp ý kiến cho việc sửa đổi, bổ sung một số điều khoản của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, gồm Điều 15, Điều 17.a, Điều 32a. Trong đó, đáng chú ý là những đề xuất liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho Condotel (khách sạn căn hộ) cần phải gắn với quy định pháp luật.
Tham luận tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Tuấn Minh – đại diện Công ty Luật TNHH Nhất Việt cho rằng bên cạnh việc sửa đổi luật, nghị định và các văn bản hướng dẫn, luật sư Minh kiến nghị Chính phủ và các Bộ phải xây dựng được lộ trình và hoàn tất hệ thống quản lý số hoá; tập trung hoá bản đồ, mốc giới, dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất trên toàn quốc.
Theo đại diện Nhất Việt, đây sẽ là giải pháp nhằm cải cách, đơn giản hoá và hiệu quả các thủ tục hành chính, các loại giao dịch liên quan đến đất đai.
Phạm Hằng