Nới giới hạn cho phương pháp điều chỉnh giá đất

Không có phương pháp định giá đất nào phù hợp với trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.

Bỏ giới hạn cho phương pháp hệ số K

Bởi Dự thảo Nghị định 44 chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất, trong đó không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các  thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng.

Do điểm d khoản 3 Điều 5 Dự thảo Nghị định 44 chỉ cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có mức giá dưới 200 tỷ đồng.

Do đó, hiệp hội đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng so với bảng giá đất. Điều này sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

Bởi khi trường bất động sản có biến động giá tăng cao hay giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K, nhằm điều tiết thị trường bất động sản.

Mặt khác, hiệp hội nhận thấy, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất trên 200 tỷ đồng

Để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng thì cần phải bỏ quy định “giới hạn” đó, để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án không phân biệt giá trị.

Giữ phương pháp thặng dư, bổ sung điều kiện cần và đủ 

Hơn 8 năm qua, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và chỉ cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể đối với thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Cần công thức hoá, lượng hoá hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản để áp dụng phương pháp thặng dư

Nhưng trong thực tế, đa số các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị đều có giá đất cao hơn mức 30 tỷ đồng (20 tỷ đồng; 10 tỷ đồng) so với Bảng giá đất của địa phương, nên tất cả các địa phương chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Điển hình là TP HCM từ ngày 01/07/2014 (ngày Nghị định 44/2014/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay, đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đã áp dụng phương pháp thặng dư đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%.

Bất cập của phương pháp thặng dư là thực hiện trên cơ sở ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản và do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự còn nhiều bất cập, hạn chế dẫn đến kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy.

Về mặt khoa học định giá thì cũng cần nhận thấy, tất cả các phương pháp định giá đất đều có tính giả định để định giá đất và đưa ra kết quả giá đất đối với thửa đất, khu đất được định giá.

Để áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải công thức hoá, lượng hoá hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được lượng hoá, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA