Sau hơn 1 năm nỗ lực “gỡ vướng” thị trường bất động sản, tháng 10 vừa qua Thủ tướng Chính phủ tiếp tục có 3 công điện chỉ đạo quyết liệt thực hiện các giải pháp, trong đó đặc biệt là Công điện 993/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Khả năng tạo ra dòng tiền của dự án cũng là một yếu tố quan trọng, cần được đánh giá cao.

Công điện 993/CĐ-TTg yêu cầu Ngân hàng Nhà nước “chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản; tiếp tục rà soát cắt giảm hơn nữa các thủ tục hành chính không phù hợp gây phiền hà, tốn kém để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn. Có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản”.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy, các quy định về quy trình, thủ tục cho vay dự án bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc.

Nới các điều kiện vay vốn

Cụ thể, Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về khách hàng đủ điều kiện vay vốn, nhưng trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các điều kiện vay vốn, đặc biệt là điều kiện nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

Do đó, rất cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng nới một chút các điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Trong đó, về cách hiểu và thực hiện điều kiện có khả năng tài chính để trả nợ, hiện nay, bất cập lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền của dự án bất động sản để chứng minh điều kiện chủ đầu tư có khả năng tài chính để trả nợ.

Mà hầu như các ngân hàng thương mại đều chỉ quan tâm nhiều đến tài sản thế chấp cho khoản vay, mà theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính, như ví dụ sau đây:

Ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường thì bất động sản B được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 60-70% là 60-70 tỷ đồng và được cho vay tối đa bằng 60-70% của giá trị tài sản bảo đảm với khoản cho vay là 42-49 tỷ đồng.

Trong điều kiện thị trường bị suy thoái, khủng hoảng thì bất động sản B có thể chỉ được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 50-60% là 50-60 tỷ đồng (hoặc thấp hơn) và chỉ được cho vay tối đa bằng khoảng 35-42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.

Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng doanh nghiệp thân hữu, sân sau thì lại có thể xảy ra tình trạng thông đồng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp này để đánh vóng giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để vay tín dụng rút ruột ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành nợ xấu thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng rất thấp.

Do vậy, tương tự như trường hợp thực hiện điều kiện có phương án sử dụng vốn khả thi (trên đây), Hiệp hội đề nghị bên cạnh quy định tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng, rất cần thiết bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư.

Trong đó có thẩm định về dòng tiền của dự án, chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

Chính sách tín dụng đặc biệt cho dự án khả thi

Đề nghị áp dụng điều kiện khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch cho tất cả khách hàng vay tín dụng, chứ không chỉ áp dụng cho 5 đối tượng ưu tiên.

HoREA nhận thấy, khoản 5 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này.

Cụ thể là khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh chỉ áp dụng cho khách hàng thuộc 5 đối tượng ưu tiên (nông nghiệp, nông thôn; hàng xuất khẩu; doanh nghiệp nhỏ và vừa; công nghiệp hỗ trợ; ứng dụng công nghệ cao). Nhưng điều kiện khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh lại không áp dụng đối với tất cả các doanh nghiệp khác, nhất là các doanh nghiệp lớn, trong đó có các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn.

Nay, Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản.

HoREA nhận thấy rất cần thiết áp dụng điều kiện khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch đối với tất cả các doanh nghiệp khác, nhất là các doanh nghiệp lớn, trong đó có các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA)