TP.HCM – Dù rao bán “cắt lỗ” 20-30% thậm chí là 40% nhưng không ít nhà đầu tư vẫn có lời vì đà tăng giá mạnh từ các cơn sốt đất trước đó.
Chấp nhận giảm giá gần cả tỷ đồng so với giá thị trường để sang tay nhanh lô đất hơn 1.800m2 tại Tây Nguyên nhưng anh T.H, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết vẫn lời hơn tỷ đồng với suất đầu tư này. Cụ thể, lô đất này anh H. mua từ hồi 2020 chưa đến 1,2 tỷ đồng, thời điểm đó mà giá đất vẫn còn nằm sàn, qua nhiều cơn sốt 2021 – 2022, khu đất của anh tăng giá lên gần 4,7 tỷ đồng, gấp 3 lần so với giá mua vào. Đợt rồi thị trường giảm nhiệt, anh nhượng lại cho một nhà đầu tư khác với giá thấp hơn giá thị trường lúc đó gần tỷ đồng. Dù là vậy nhưng anh cũng không hề lỗ mà chỉ là mất một phần lời.
Chị T.A, một nhà đầu tư tại TP. Thủ Đức cũng cho biết, chị ra hàng khu đất sinh thái mua tại Đồng Nai với giá rẻ hơn mức đầu năm nay 1,3 tỷ đồng. Do cần tiền để xoay vòng việc kinh doanh của gia đình, chị chấp nhận cắt lời, bán rẻ hơn giá thị trường nhưng nếu nói là lỗ thì không. “Khi mua lô đất này là 2,8 tỷ đồng, đầu năm nay tăng lên 5,8 tỷ đồng, hiện tại bán 4,5 tỷ đồng vẫn cao gần gấp đôi giá mua vào, tính ra không lỗ”, chị T.A cho hay. Được biết khu đất của chị mua trong giai đoạn 2020, khi làn sóng săn đất sinh thái gần sông suối nở rộ, khu đất này pháp lý sạch, có yếu tố sông nước, phù hợp phát triển mô hình sinh thái, lại bán giá rẻ hơn giá thị trường nên thoát hàng nhanh.
Không chỉ trong mua bán đất nền, căn hộ, nhà liền thổ cũng xuất hiện tình trạng tương tự, dù nhiều chủ nhà rao bán giảm giá 10-30% giá trị sản phẩm thì những thương vụ “giảm sâu” này cũng không phải “cắt máu” nhịn đau. Chị T. Uyên, một nhà đầu tư tại Tân Phú, TP.HCM rao bán căn hộ Carillon 7 diện tích 65m2 với giá 2,5 tỷ đồng (tương đương 39 triệu đồng/m2), thời điểm đầu năm nay, căn hộ này vẫn được định gia 44 triệu đồng/m2, tính ra chị Uyên phải giảm 360 triệu đồng giá bán. Tuy nhiên, so với giá mua vào thời điểm 2019 chỉ khoảng 33 triệu đồng/m2, chị vẫn lời gần 400 triệu đồng với căn hộ trên, chưa tính thời gian qua chị vẫn khai thác cho thuê rất tốt nên căn hộ vẫn mang lại nguồn lời tốt cho chị dù phải giảm giá kỳ vọng.
Xu hướng bán cắt lỗ nhưng thực chất chỉ là cắt một phần lời đang diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS. Việc thu hẹp phạm vi lợi nhuận dự kiến không khiến nhà đầu tư thua lỗ. Trừ những nhà đầu tư lướt sóng, phần nhiều dân đầu tư dài hạn, mua đất từ 2-3 năm trước vẫn lời dù giảm giá 30-40% bởi mức lợi nhuận mà họ có từ lô đất trên đã tăng gấp 2-3 lần.
Phần lớn nhà đầu tư dài hạn đều đang cắt lời chứ chưa thua lỗ trong các giao dịch sang nhượng nhà đất thời gian qua.
Theo một môi giới phân khúc đất nền chia sẻ, thực chất rao bán cắt lỗ hiện nay thiên về bán cắt lãi dựa trên mặt bằng giá lãi kỳ vọng nên không tác động nhiều đến lợi nhuận thực tế mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. Vị này cũng cho biết vừa ra một nền đất ở tỉnh, đầu năm ngoái chính anh môi giới bán mảnh vườn này giá chỉ 1,1 tỷ đồng, cũng là cuối năm rồi khu này có quy hoạch xây cầu, giá bị đẩy lên gần 4 tỷ đồng. Hiện giờ chủ đất rao bán 2,8 tỷ đồng và than là lỗ nặng nhưng thực chất thì giá trên vẫn cao gấp đôi giá trị lúc đầu.
Tìm hiểu từ phóng viên, giá nhà đất tại TP.HCM và các tỉnh lân cận từ năm 2019 đến nay đã liên tiếp tăng mạnh qua nhiều cơn sốt đất cục bộ. Với các thị trường nóng như TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh (TP.HCM), giá đất nền có nơi tăng gấp 3-4 lần, căn hộ cũng tăng từ 50-100% trong 5 năm qua. Với các đô thị vệ tinh là Nhơn Trạch, Biên Hòa (Đồng Nai), Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Phú Mỹ, Long Hải, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) hay các tỉnh Tây Nguyên, giá đất thông qua sự bơm thổi của nhiều cơn sốt đều đã tăng 80 -100% trong vài năm qua. Thậm chí có nơi như Bình Ba, Châu Đức, Xuyên Mộc (Bà Rịa -Vũng Tàu) tăng gấp 4-5 lần so với 2020; đất nền Bình Phước các khu vực Chơn Thành, TP. Đồng Xoài đồng loạt thiết lập mặt bằng giá tăng 200-300% chỉ trong 1-2 năm khi có thông tin dự án hạ tầng triển khai và quy hoạch lên thành phố. Tương tự, giá nhà đất Dĩ An, Thuận An, Tân Uyên cũng tăng rất nhiều lần trong giai đoạn 2021-2022 khi có thông tin lên thành phố và ăn theo cơn khát nhà đất của TP.HCM.
Theo các chuyên gia trong ngành, việc cắt lỗ BĐS là có thực, nhất là với nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Nếu những nhà đầu tư dài hạn là cắt lời thì nhóm đầu cơ, lướt sóng từng say theo cơn sốt đất, liều lĩnh dùng đòn bẩy tài chính quá đà hay mua vào trong giai đoạn đỉnh giá đang phải bán lỗ để thoát hàng nhanh. Tuy nhiên do mua thời điểm đỉnh giá nên việc cắt lỗ cũng không dễ dàng khi chịu áp lực cạnh tranh từ những nhà đầu tư lâu năm sẵn sàng cắt lời đậm. Với người đi mua BĐS lúc này, dù có nhiều sự lựa chọn hấp dẫn nhưng cần phải thận trọng cân nhắc dòng tiền dài hạn trước khi mua và chọn sản phẩm dựa trên giá trị tăng trưởng thực tế thay vì ham của rẻ.
Phương Uyên