Ảnh hưởng từ suy giảm thanh khoản chung trên thị trường đang tác động lớn đến giá bán phân khúc từng rất được quan tâm là nhà liền thổ. Nhiều dự án nhà phố, biệt thự vùng ven ghi nhận hiện tượng “cắt lỗ” sâu lên đến 25-30%.
Làn sóng cắt lỗ BĐS không chỉ diễn ra với thị trường đất nền, căn hộ mà ngay cả phân khúc được xem là kênh trú ẩn an toàn nhất hiện nay – nhà liền thổ cũng không tránh được tình trạng thoát hàng, nhất là ở các dự án đang triển khai hay có vướng mắc pháp lý.
Theo ghi nhận của phóng viên, từ tháng 1 đến tháng 3, nhà phố, biệt thự chào bán thứ cấp tại nhiều dự án nhà liền thổ ở khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận có động thái giảm giá từ 15-30% do người mua ngộp tài chính bán thoát hàng, thậm chí, có những trường hợp rớt giá gần 40 -50% để thoát hàng sớm trước áp lực trả lãi ngân hàng.
Nhiều dự án nhà liền thổ tại thị trường vung ven giảm giá bán do giới đầu tư chịu áp lực tài chính.
Ở Đồng Nai, một dự án nhà phố, biệt thự tại TP.Biên Hòa, triển khai từ năm 2008 đang chứng kiến các giao dịch cắt lỗ. Dự án này từng được giới đầu tư quan tâm và có biên độ tăng giá mạnh qua các năm. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 khi thị trường BĐS rơi vào khó khăn, nhiều nhà đầu tư dự án này không còn gánh nổi tài chính lên bắt đầu xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ. Hiện hầu hết sản phẩm thứ cấp giao dịch tại đây đều có mức giá giảm khoảng 30% so với thời kỳ đỉnh điểm đầu năm 2022.
Cụ thể, một căn nhà phố tại dự án này đang chào bán giá chỉ từ 6,8 -7 tỷ đồng, rẻ hơn thời kỳ đỉnh điểm đầu năm 2022 gần 30%. Loại hình biệt thự đã hoàn thiện xây dựng cũng giảm giá. Căn biệt thự giá 18-23 tỷ đồng được rao bán giảm 4-5 tỷ đồng so với niêm yết đầu năm ngoái. Có trường hợp biệt thự đảo, view sông từng rao giá 22 tỷ đồng, hiện nhà đầu tư kẹt tài chính nên chào bán giảm gần 6 tỷ đồng, trừ cả các chi phí khác thì mức giảm gần 40% so với giá gốc.
Cùng trên khu vực Đồng Nai, một dự án đô thị khác là SwanBay Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai) cũng xuất hiện tình trạng giá bán biệt thự, nhà phố giảm mạnh, nhiều sản phẩm giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều căn biệt thự song lập với diện tích 8×20 m2 có giá bán khoảng 5-6 tỷ đồng, giảm gần 3-4 tỷ đồng so với cùng thời điểm này năm ngoái. Loại hình biệt thự đơn lập diện tích 16×21 m2 có giá 10 -11 tỷ đồng, giảm từ 4-6 tỷ đồng so với giá rao bán đầu năm 2022.
Tương tự, mức giá giao dịch các căn nhà phố 7×21 m tại SwanBay hiện khoảng 5-6 tỷ đồng, giảm khoảng 2 tỷ đồng so với cùng kỳ. Theo nhiều nhà đầu tư, bên cạnh những khó khăn chung về thanh khoản của toàn thị trường, sự sụt giá mạnh của dự án còn do trước đó đã trải qua một đợt tăng giá “nóng” sau thông tin về tay chủ mới và các động thái liên quan đến việc triển khai đường Vành đai 3. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng, đợt tăng giá trước đó phần nhiều do bị “thổi”. Vì vậy, khi thị trường hạ nhiệt, sức mua thực không lớn nên chủ nhà phải quay về với giá trị thực nếu muốn thoát hàng.
Tình hình khó khăn cũng diễn ra với nhiều dự án nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng tại Bình Thuận. Nhiều sản phẩm nhà phố thương mại, biệt thự tại các dự án triển khai ở đây như cũng rao bán giảm khá từ 20 -30%. Cụ thể, tại dự án nhà phố, biệt thự biển ở Phan Thiết, các căn nhà phố, shophouse đang được rao bán với mức giá 4,5 – 7 tỷ đồng/căn, biệt thự có giá 5,5- 12 tỷ đồng, giảm 30-40% so cùng kỳ năm ngoái. Cùng thuộc khu vực Mũi Né, một dự án nhà phố thương mại đang rao bán mức giá trung bình 6 -9 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2022 từng rao bán đến 9 -12 tỷ đồng, cắt lỗ 30%.
Thị trường BĐS được dự báo sẽ còn khó khăn trong các quý tới.
Khu vực có giá nhà liền thổ giảm nhẹ nhất hiện nay thuộc về các huyện ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè và Long An. Giá bán nhà liền thổ tại đây ghi nhận mức giảm trung bình khoảng 10%. Tuy giao dịch trầm lắng nhưng thị trường này có giữ giá tốt do nhu cầu mua thực cao, nhóm đầu tư lướt sóng không nhiều nên khó mặc cả giá do bên bán không chấp nhận giảm thêm khi khách mua yêu cầu.
Chia sẻ về thị trường thời gian gần đây, nhiều nhiều môi giới đang chào bán loại hình nhà liền thổ cho biết, từ quý 3/2022 đến nay, thị trường nhà liền thổ tại các tỉnh vùng ven bắt đầu trầm lắng. Tính riêng trong 3 tháng đầu năm, lượng giao dịch phân khúc này ế ẩm, giảm gần 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù giá bán đã điều chỉnh giảm trung bình 15-20% nhưng hầu hết dự án đều thanh khoản chậm do khách mua để ở không quan tâm, khách đầu tư thì hụt tài chính, lãi vay cao.
Số liệu từ DKRA Group cho thấy, trong Quý 1/2023, thị trường nhà liền thổ tại nhiều tỉnh phía Nam có tình trạng giảm giá bán trung bình 10%. Lượng tiêu thụ chỉ đạt 14% rổ hàng sơ cấp, gần 85% rổ hàng chào bán ra thị trường không có người mua. Số liệu từ JLL Việt Nam cũng chỉ ra, nhu cầu giao dịch nhà liền thổ tại TP.HCM và nhiều tỉnh phía Nam cũng đang giảm mạnh. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ TP.HCM giảm 98,3% so với cùng kỳ, chỉ có 19 căn bán thành công trong 3 tháng đầu năm. Sức mua nhà liền thổ được dự báo vẫn yếu trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.
Chia sẻ về nguyên nhân khiến giá nhà liền thổ nhiều khu vực giảm sâu, chuyên gia cho rằng, áp lực tài chính lớn từ phía ngân hàng khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền cần thoát hàng, buộc phải hạ giá để tái cơ cấu danh mục đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều sản phẩm do chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hay có thông tin xấu về pháp lý cũng giá giảm mạnh do dân đầu tư lo lắng nên thoát hàng. Thị trường còn đối mặt nhiều khó khăn, rất khó phán đoán đà giảm giá BĐS đã chạm đáy chưa. Tuy nhiên, với các dự án có chất lượng tốt, pháp lý hoàn thiện và có tỷ lệ dân cư sinh sống, lấp đầy cao, rất khó có chuyện giảm giá sâu hay cắt lỗ mạnh.
Phương Uyên