Mặt bằng giá BĐS TP.HCM đang xuất hiện sự điều chỉnh rõ nét sau biến động giá đất bán đảo Thủ Thiêm, giới chuyên gia dự báo, làn sóng điều chỉnh này sẽ ngày càng rõ nét hơn trong năm 2022 sau các thông tin về quy hoạch, hạ tầng.
Khi giá căn hộ TP. Thủ Đức tiếp tục đà tăng trong năm 2022
Thị trường BĐS TP. Thủ Đức nói riêng và TP.HCM nói chung đang bước vào chu kỳ xác lập mặt bằng giá mới. Mức 2,4 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm đẩy giá đất khu vực này lên chạm mức trần giá đất tại thị trường TP.HCM và tác động đến hầu hết mọi phân khúc nhà ở đang triển khai tại thành phố phía Đông này. Theo đó, nếu tính chi phí xây dựng, lãi vay và lợi nhuận thì giá bán căn hộ quanh trung tâm TP. Thủ Đức phải tầm 10.000 – 20.000 USD/m2 mới đạt điểm hòa vốn. Mức giá này cao hơn gấp đôi so với mức giá sơ cấp cao nhất đang giao dịch hiện nay.
Mặt bằng giá nhà tại TP. Thủ Đức có xu hướng tăng cao qua các năm tạo áp lực lên thị trường nhà ở tại TP.HCM.
Dữ liệu lớn cho thấy, tính riêng 2 năm vừa qua, giá căn hộ tại TP. Thủ Đức trung bình tăng 23%, riêng căn hộ vị trí giáp sông, gần các tuyến hạ tầng trọng điểm có mức tăng trung bình 30-50%, cao nhất vào khoảng 210 triệu/m2. Trong quý 3/2021, giá căn hộ TP. Thủ Đức tiếp tục tăng 3-6% so với quý 2/2021. Câu chuyện tăng giá nhà tại TP. Thủ Đức được nhận định sẽ còn tiếp diễn theo xu hướng chung. Việc TP. Thủ Đức sẽ sớm tạo lập mặt bằng giá mới chỉ là vấn đề sớm muộn và giới chuyên gia dự báo sẽ xuất hiện làn sóng rượt đuổi giá bán của các dự án BĐS tại đây từ năm 2022.
Tính từ tháng 9/2020 đến tháng 12/2021, TP. Thủ Đức chỉ có khoảng 10 dự án mới chào bán. Từ mức giá trung bình 48 triệu/m2 năm 2020, mặt bằng giá căn hộ tại TP. Thủ Đức đã vượt lên trên 55 triệu đồng/m2. Khu vực này hầu như không còn dự án cao cấp nào giá dưới 40 triệu/m2. Xét về nhu cầu, mỗi năm TP. Thủ Đức ước tính cần thêm 200.000 sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu an cư, trong đó hơn 60% người tìm nhà chọn lựa các căn hộ diện tích từ 50-70m2 với tầm giá từ 2-3 tỷ đồng.
Trước làn sóng tăng giá đất, nguy cơ lạm phát cao, chi phí vật liệu xây dựng và triển khai dự án leo thang liên tục, xu hướng tăng giá nhà tại TP.HCM nói chung và TP. Thủ Đức nói riêng khó dừng lại và đã dần xuất hiện từ thời điểm cuối năm. Nhiều nhà đầu tư, người mua đang có động thái tranh thủ thời điểm thị trường chưa bùng nổ, tính toán dòng tiền để “săn” sản phẩm tiềm năng còn đang ở trong tầm giá hợp lý. Bên cạnh việc săn tìm các dự án có chính sách hỗ trợ tài chính, thanh toán linh hoạt, phần lớn người mua có mong muốn tìm kiếm sản phẩm chất lượng tốt và giá bán mềm hơn mức hiện thời.
Cần cả chính sách hỗ trợ về giá bán và thanh toán
Anh Nguyễn Thanh Chấn, giảng viên đại học đang công tác tại TP. Thủ Đức cho biết, tầm giá nhà tại TP.Thủ Đức hiện nay là 50-55 triệu/m2, mua căn hộ 50m2 giá hơn 2,5-2,8 tỷ đồng, với gia đình nhiều thành viên mua căn 70m2 thì mất 3,8 tỷ đồng, trong khi tầm tài chính của nhiều lao động trẻ như anh chỉ có thể cáng đáng mức giá từ 2-2,5 tỷ cho các loại diện tích trên. Vậy nên rất khó mua nhà dù chủ đầu tư có ưu đãi thanh toán đi chăng nữa.
Phát triển BĐS nhà ở giá vừa túi tiền đang là bài toán hóc búa cho nhiều doanh nghiệp BĐS khi chi phí triển khai dự án ngày càng leo thang.
Theo tìm hiểu thực tế từ phóng viên, phần lớn các dự án đang chào bán trên thị trường hiện nay, chủ đầu tư chọn áp dụng các chính sách giãn tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì đưa ra giải pháp giá bán thấp. Câu chuyện đi tìm căn hộ giá dưới 40 triệu/m2 tại “vùng trũng” TP. Thủ Đức được giới chuyên gia nhận định là chỉ xuất hiện trong thực tiễn nếu các chủ đầu tư phát triển dự án tại đây chấp nhận hạ thấp biên độ lợi nhuận và san sẻ giúp người mua nhà gánh nặng tài chính.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, hiện nay nhu cầu tìm kiếm BĐS tại TP. Thủ Đức tập trung vào mức giá 35-40 triệu đồng/m2. Trong khi đó các dự án mới chào bán có giá trên 40 triệu đồng/m2, làm xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu. Bên cạnh đó, việc nguồn cung mới năm nay giảm gần 50% so với năm 2020 cũng khiến người mua nhà ngày càng khó khăn hơn trong tiếp cận sản phẩm nhà ở hợp túi tiền. Điều cần thiết nhất hiện nay là giải tỏa bài toán nhà ở cho tầng lớp trung lưu và các gia đình trẻ. Các chủ đầu tư cần triển khai nhiều thêm loại hình sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền người mua, bên cạnh các chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài chính cho khách hàng.
Xét về tầm giá hiện nay trên thị trường rất ít chủ đầu tư dự án làm được điều này, khu vực trung tâm TP. Thủ Đức hiện chỉ có duy nhất một dự án khu phức hợp MT Estmark City của chủ đầu tư Điền Phước Thành đáp ứng tiêu chí phát triển sản phẩm cao cấp với mức giá từ 36 triệu/m2. Khác với xu hướng định giá cao để bù đắp chi phí, chủ đầu tư dự án này đồng thời đưa ra mức giá tốt lẫn chính sách hỗ trợ tài chính, chỉ thanh toán 30% để sở hữu, khoản còn lại được hỗ trợ vay ngân hàng, đồng thời ân hạn nợ gốc và lãi đến khi nhận nhà. Mức giá của MT Eastmark City còn được đánh giá là hợp lý nếu xét theo quy mô, tầm vóc và mức độ đầu tư dành cho dự án với quy hoạch đồng bộ, hệ thống tiện ích nội khu cao cấp.
Phương Uyên