Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026, song thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể về khẩu vị đầu tư.
Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những tài sản có chất lượng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới, tạo điều kiện cho hoạt động M&A diễn ra sôi động hơn.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1%, đồng thời ghi nhận mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm trở lại đây.
Tuy nhiên, đằng sau những con số tích cực này là sự dịch chuyển đáng chú ý trong cơ cấu dòng vốn. Trong bối cảnh lãi suất quốc tế vẫn duy trì ở mức cao và các quỹ đầu tư ngày càng thận trọng hơn với định giá tài sản, phần lớn dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào lĩnh vực sản xuất, chế biến chế tạo, chiếm tới 82,6% tổng vốn đăng ký. Trong khi đó, bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn FDI trong kỳ.
Nhà đầu tư chuyển từ “săn cơ hội” sang “săn chất lượng”
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, chi phí vốn tăng cao, giá năng lượng leo thang cùng những bất ổn địa chính trị toàn cầu đang tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới, tạo điều kiện cho hoạt động M&A diễn ra sôi động hơn.
Điểm đáng chú ý là khẩu vị đầu tư đang thay đổi rõ nét. Dòng tiền hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Thay vì tìm kiếm cơ hội đầu cơ, nhà đầu tư ưu tiên khả năng tạo dòng tiền ổn định, hiệu quả vận hành và sức chống chịu trong dài hạn.
“Chúng tôi ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững” – Theo ông Bách.
Theo đó, các dự án sở hữu hiệu quả năng lượng cao, đáp ứng tiêu chí phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Trong khi đó, những tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực thiếu nhu cầu thực tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A
Trong nửa đầu năm, bất động sản nhà ở tiếp tục là phân khúc sôi động nhất xét về số lượng giao dịch. Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai).
Theo đó, ba phân khu có tổng diện tích khoảng 30,7 ha được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Một phân khu khác rộng khoảng 14,3 ha được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD. Các quỹ đất này được kỳ vọng tiếp tục phát triển thành các sản phẩm nhà ở thấp tầng, thương mại dịch vụ và hệ sinh thái cảnh quan trong giai đoạn tiếp theo.
Đối với các dự án quy mô lớn, xu hướng liên doanh phát triển dự án tiếp tục gia tăng. Nổi bật là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), nơi Lotte được chấp thuận chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Sau đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã ký biên bản ghi nhớ và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án.
Bên cạnh đó, thị trường còn ghi nhận một số giao dịch đáng chú ý như TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua lại quỹ đất 1,9 ha tại Nhà Bè; OBC Holdings mua lại dự án Thuận An Xanh; hay Bcons Group tiếp nhận dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại hai doanh nghiệp, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng – thương mại cao 34 tầng tại Hà Nội.
Trong lĩnh vực công nghiệp, Viconship hoàn tất thương vụ mua lại 65% cổ phần tại Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp này hiện đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi, Hải Phòng.
Đáng chú ý, phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế. Tháng 3/2026, nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore) đã hoàn tất việc mua lại đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng Fusion Hotel Group tại Việt Nam. Sau thương vụ, Fusion sẽ được tích hợp cùng các thương hiệu quản lý khách sạn trong khu vực để hình thành hệ sinh thái khoảng 16.000 phòng tại nhiều thị trường châu Á.
Trung tâm dữ liệu nổi lên như “điểm nóng” mới
Bên cạnh nhà ở và nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một phân khúc giàu tiềm năng trong giai đoạn tới. Nhiều nhà đầu tư khu vực đang tích cực khảo sát quỹ đất, đánh giá hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị các kế hoạch tham gia thị trường Việt Nam. Đây được xem là lĩnh vực có khả năng ghi nhận nhiều thương vụ M&A đáng chú ý trong nửa cuối năm.
Dù vậy, thị trường vẫn còn một số rào cản. Theo ông Tạ Mỹ Bách, khoảng cách kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán hiện vẫn là thách thức lớn nhất. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn duy trì sự thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh.
Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng như định hướng chính sách liên quan đến việc xử lý tài sản sau khi hết thời hạn giao đất hoặc thuê đất, đang là những yếu tố được nhiều nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Các chuyên gia dự báo, trong nửa cuối năm 2026, hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ổn định, tập trung vào những tài sản có chất lượng cao, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền tốt. Nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng vốn trong thời gian tới.