Một số điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp thị trường địa ốc trở nên minh bạch và bền vững hơn.

Siết kê khai hai giá và tiền mặt

Cụ thể, tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Có thể thấy, thực trạng kê hai giá từ lâu đã là vấn nạn của thị trường bất động sản Việt Nam, điều này đã khiến Nhà nước bị thất thu một khoản ngân sách lớn.

Các chuyên gia cho rằng có nhiều trường hợp, giá ghi trên hợp đồng chỉ bằng 1/4 – 1/2 giá thanh toán thực tế. Rất ít trường hợp cơ quan thuế yêu cầu phải ghi lại giá trên hợp đồng đúng giá mua bán thực tế, bởi cơ quan thuế không có quyền yêu cầu bên mua, bên bán phải điều chỉnh giá trên hợp đồng.

Bên cạnh đó, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định về việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản. Trong đó quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Nói cách khác, đối với các giao dịch sơ cấp bất động sản giữa chủ thể chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản và khách hàng phải thanh toán qua hình thức chuyển khoản.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích, đối với giao dịch thứ cấp bất động sản giữa bên mua và bên bán là cá nhân không qua doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhân viên môi giới bất động sản thì không bắt buộc phải thanh toán qua chuyển khoản.

Ngoài ra, TS.Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia chia sẻ rằng, việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán bất động sản là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang từng bao tải tiền để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo đến các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch. Đây cũng là xu hướng thanh toán không tiền mặt mà Việt Nam đang khuyến khích.

Minh bạch hoá thị trường

Đáng chú ý, 3 bộ luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở) sắp có hiệu lực tới đây, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “vướng mắc” lâu nay của thị trường. Từ đó, khơi thông nguồn lực xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, làm minh bạch thị trường bất động sản.

Bên cạnh 2 nội dung mới nêu trên, Luật Kinh doanh bất động sản còn hướng đến công khai loạt thông tin về thị trường trước khi đưa vào kinh doanh để khách hàng biết, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Ngoài ra, luật này cũng quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai. Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu…

Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, có ý nghĩa thiết thực với phân khúc nhà ở thương mại. Quy định này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ nhiều dự án “vẽ” ra, ôm tiền của người dân rồi chây ì không chịu xây dựng, chậm tiến độ.

“Bất động sản sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm, nhưng thị trường sẽ không ‘bùng’ lên, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh, môi giới dịch vụ cũng được quản lý chặt hơn… giúp thị trường minh bạch, công bằng và bền vững”, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho biết.

Vi Anh