Theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Luật Đấu thầu (sửa đổi) dự kiến được thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), trong khi Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Việc Luật Đấu thầu (sửa đổi) thông qua trước một kỳ họp so với Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra yêu cầu với các cơ quan soạn

thảo trong việc khớp nối, đồng bộ. Bởi một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đấu thầu (sửa đổi) là mở rộng phạm vi điều chỉnh, “luật hóa” quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh (gồm dự án khu đô thị; nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ…) vốn đang được quy định ở cấp Nghị định.

Khớp nối phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư

Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đang được Bộ KHĐT lấy ý kiến rộng rãi tại văn bản số 3975/BKHĐT-QLĐT ngày 15/6/2022. Điều 1 Dự thảo quy định phạm vi điều chỉnh gồm đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện “Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; dự án đầu tư phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật”.

Các loại hình dự án nêu trên được kế thừa từ Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, Nghị định số 35/2021/NĐ-CP). Tuy nhiên bản chất hình thức đấu thầu dự án là hài hòa lợi ích Nhà nước – nhà đầu tư – xã hội, theo đó nhà đầu tư được miễn giải phóng mặt bằng, công việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian; nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền để Nhà nước chi GPMB, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư đó.

Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật đất đai hiện hành. Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước…; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương…; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp…

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã liệt kê các loại hình dự án được thu hồi đất sau khi được HĐND cấp tỉnh thông qua, trong đó có nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, khu dân cư nông thôn… Tuy nhiên các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ theo dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai nên không thể áp dụng phương thức đấu thầu.

Do đó, với phương án sửa đổi Luật Đấu thầu nêu trên, Bộ KHĐT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ TNMT để sửa đổi Luật Đất đai đảm bảo thống nhất, đồng bộ, khớp nối các loại hình dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với các dự án được thu hồi đất.

Về kỹ thuật soạn thảo, Điều 62 Luật Đất đai hiện hành quy định các trường hợp thu hồi đất theo phương pháp liệt kê các loại hình dự án. Như vậy, Luật Đất đai sửa đổi có thể liệt kê bổ sung các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; hoặc bổ sung “các dự án mà Nhà nước có kế hoạch, chiến lược tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu” đều thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không cần quan tâm đó là dự án gì.

Ngoài ra, Điều 52 Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi quy định về căn cứ lập danh mục dự án. Đây là các quy định được luật hóa từ Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (Nghị định 25). Tuy nhiên Dự thảo thiếu quy định điều kiện tiên quyết là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng (đã quy định tại Điều 11 Nghị định 25). Do vậy, cần bổ sung điều kiện “Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” vào căn cứ lập danh mục dự án đầu tư tại Điều 52 Dự thảo để thuận lợi cho triển khai dự án, GPMB của nhà đầu tư trúng thầu.

Thiếu cơ chế giao đất cho nhà đầu tư

So với Nghị định 25, Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi còn thiếu quy định về việc triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư trúng đấu thầu sau khi ký kết hợp đồng dự án.

Như đã nêu, hình thức đấu thầu dự án miễn trừ trách nhiệm GPMB cho nhà đầu tư. Điều 60 Nghị định 25 đã quy định rõ về triển khai thực hiện dự án; sau khi phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư; các bên ký kết hợp đồng dự án; nhà đầu tư nộp tiền GPMB để Nhà nước thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư không qua đấu giá.

Bn-sao-img20180812100745-enternews-1645369536

Đảm bảo thống nhất, đồng bộ, khớp nối các loại hình dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với các dự án được thu hồi đất

Như vậy, dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi cần bổ sung quy định như tại Điều 60 Nghị định 25; hoặc Bộ KHĐT cần trao đổi với Bộ TNMT (cơ quan chủ trì soạn Luật Đất đai) để bổ sung các quy định nêu trên vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Nếu Luật Đất đai sửa đổi và Luật Đấu thầu sửa đổi đều không quy định nội dung này sẽ gây vướng mắc, “khoảng trống pháp luật” như giai đoạn trước Nghị định 25 (do Nghị định số 30/2015/NĐ-CP không quy định cơ chế thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu).

Trước khi Nghị định 25 có hiệu lực, các địa phương đều lúng túng trong việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu do Luật Đất đai 2013 chỉ quy định 2 cơ chế giao đất: giao đất thông qua đấu giá và giao đất không thông qua đấu giá mà “bỏ quên” cơ chế giao đất thông qua đấu thầu và cũng không ghi nhận hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất như Luật Đất đai 2003.

Điều 60 Nghị định 25 đã tháo gỡ cơ chế triển khai, tuy nhiên do quy định nằm trong một văn bản dưới luật, để tránh xung đột, chồng chéo, cần “luật hóa” hình thức đấu thầu dự án trong Luật Đất đai sửa đổi và quy định trường hợp đấu thầu dự án thì giao đất không qua đấu giá.

Chuẩn hóa thời hạn hợp đồng dự án

Điều 73 Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi quy định: “Thời hạn hợp đồng của các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ: cho đến khi nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình”.

Quy định như Dự thảo sẽ gây vướng mắc bởi các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ sau khi hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình còn giai đoạn kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; nếu hợp đồng chấm dứt trước khi hoàn thành kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm sẽ cản trở quyền, lợi ích của nhà đầu tư. Ngoài ra, trước khi đấu thầu dự án thì thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó có nội dung về thời hạn dự án mà nhà đầu tư trúng thầu phải tuân thủ thời hạn này.

Do đó, cần sửa thành: “Thời hạn hợp đồng của các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ: cho đến khi nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình, kinh doanh sản phẩm và phù hợp với thời hạn dự án”.

ThS Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản