Khó xác định giá đất theo thị trường

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về nội dung liên quan đến tình hình thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội.

Vướng mắc của hơn 50% dự án chậm triển khai đến từ định giá đất

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, các dự án được cấp phép mới giảm so với năm trước khiến nguồn cung, đặc biệt phân khúc cho người thu nhập thấp còn nhiều hạn chế.

Qua số liệu tổng hợp của các địa phương có báo cáo cho thấy nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I/2023 còn có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Báo cáo về những vấn đề vướng mắc, Bộ Xây dựng cho rằng có nhiều khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch đầu tư và pháp luật về nhà ở, đô thị, xây dựng. Đặc biệt khó xác định đâu là giá “thị trường” là vướng mắc của hơn 50% các dự án chậm triển khai hiện nay.

Liên quan đến định giá đất theo giá thị trường, nội dung nhận được nhiều kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, song còn nhiều ý kiến trái chiều và băn khoăn liên quan đến việc xác định giá trị đất đai.

Dự thảo đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025, các địa phương có thời gian từ khi Luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của Luật.

Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm tiếp theo được hướng dẫn cụ thể theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới phải cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường.

Về nguyên tắc, Dự thảo quy định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Các chuyên gia cho rằng cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường”

Bên cạnh đó, Dự thảo đã bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo TS. Nguyễn Hữu Dũng – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.

Thực tế cho thấy, thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch “thổi giá” khi bán, đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế giá giao dịch ghi nhận tại bộ phận một cửa không phản ánh chính xác giá thị trường.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, khái niệm giá thị trường phải được hiểu đúng, tức không phải là một giá cố định, mà là giá phụ thuộc thời điểm chốt, thậm chí một mảnh đất lúc này giá này, nhưng lúc khác lại giá khác.

Bên cạnh đó, giá tạo thanh khoản là giá thực tế, còn giá tham chiếu chỉ có tính chất tham khảo. Đền bù đất theo giá thị trường nhưng ở mỗi thời điểm lại có giá khác nhau, nếu cứ lấy giá tham chiếu của mảnh đất bên cạnh hoặc mảnh tương đương nhưng không tính đến thời điểm là không đúng, mà phải cùng thời điểm, cùng địa thế mới tạo giá thị trường.

Trăn trở về “giá đất theo nguyên tắc thị trường”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, bài toán đặt ra là xác định đúng giá đất đai, trong đó, tập trung làm rõ làm sao để có chủ trương, phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào đúng.

Theo Phó Thủ tướng, mọi vấn đề xoay quanh giá đất, nhà nước – với vai trò chủ sở hữu đất đai thì phải thu hồi, định giá. Tuy nhiên, hiện có 2 hình thức là các cơ quan, doanh nghiệp, tổ chức có thể tự thỏa thuận hoặc thống nhất thỏa thuận giá rồi nhà nước quyết định thu hồi; nhà nước thu hồi.

“Những bất cập nếu có 2 mặt bằng về giá là gì trong khi nhà nước phải chịu trách nhiệm đảm bảo công bằng xã hội, hài hòa các lợi ích cũng như các chính sách xã hội? Phải tạo ra thống nhất về giá, chính sách hỗ trợ đền bù tái định cư; từ đó điều chỉnh hài hòa lợi ích 3 bên, vùng này với vùng khác” – Phó Thủ tướng nêu rõ.

Diệu Hoa