Đi đôi với định lượng, công thức hoá việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị sẽ bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu dễ làm và không gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan trong thực thi công vụ.

Bảng giá đất ban hành hàng năm là không khả thi

Quá tải cho chính quyền địa phương

Hiện nay, để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần thì cấp tỉnh phải thực hiện trình tự, thủ tục với nhiều công đoạn và công việc rất chi tiết, phức tạp mất rất nhiều thời gian nên việc xây dựng bảng giá đất hàng năm là không khả thi gây quá tải cho chính quyền các địa phương, nhất là Sở (Phòng) Tài nguyên Môi trường và Sở (Phòng) Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất địa phương phải loay hoay xây dựng, thẩm định bảng giá đất hàng năm và cả Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì vẫn phải thực hiện trình tự, thủ tục với nhiều công đoạn và các công việc cụ thể rất chi tiết, mất rất nhiều thời gian tương tự như thực hiện quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần hiện nay.

Hiệp hội nhận thấy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất nên thực hiện trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất cũng chỉ giảm bớt được 1 công việc là không phải thực hiện thẩm định sự phù hợp của dự thảo bảng giá đất so với khung giá đất (quy định tại điểm d khoản 1 Điều 10 Thông tư số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT).

Quy định xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí là đúng và hợp lý, nhưng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất là chưa khả thi và chưa phù hợp với thực tế vì hiện nay chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác, đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực.

Bên cạnh đó, trong bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 gần như là quy định mức giá trung bình của giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định và chỉ bằng 20-30% giá đất thị trường.

Cần xây dựng bản đồ số giá đất

Mặt khác, với tình trạng khai thấp giá mua bán, giao dịch bất động sản, nhà đất, kể cả một số trường hợp giá trúng đấu giá chưa phản ánh đúng giá thị trường do đấu giá cuội, quân xanh quân đỏ, thông đồng và do hạn chế về công nghệ, chưa cập nhật được giá đất theo thời gian thực nên cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào hiện nay chưa chính xác, chưa đầy đủ, chưa đáng tin cậy (do hiện tượng khai thấp giá mua bán, giao dịch, chuyển nhượng) nên chưa thể sử dụng cơ sở dữ liệu này làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

Quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất là chưa khả thi và chưa phù hợp với thực tế.

Cần xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị.

Do đó, cần xây dựng bản đồ số giá đất trên nền bản đồ số địa chính để tăng cường năng lực quản lý nhà nước về tài chính đất đai và thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất theo thời gian thực.

Ngoài ra, với quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất chưa tiên lượng các đối tượng chịu thuế theo dự kiến vào khoảng năm 2025 thì Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ, Quốc hội xem xét Dự án Luật thuế tài sản (thuế nhà đất).

Hiệp hội nhận thấy, điểm c khoản 3 Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất chỉ phù hợp trong trường hợp thu thuế sử dụng đất nông nghiệp (hiện nay, được Quốc hội cho miễn thu đến năm 2025) và trường hợp thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở (chưa đánh thuế nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất) với thuế suất hiện nay rất thấp 0,03%; 0,07%; 0,15% tuỳ trường hợp.

Nhưng quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất chưa tiên lượng các đối tượng chịu thuế theo dự kiến vào khoảng năm 2025 thì Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ, Quốc hội xem xét Dự án Luật thuế tài sản (thuế bất động sản, nhà, đất) liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng, giao dịch về bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, trong đó có thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều tài sản nhà đất, hoặc chậm hoặc không đưa đất vào đầu tư kinh doanh, hoặc thuế chống đầu cơ để điều tiết thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất và để tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thuế vào điểm c khoản 3 Điều 155 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA