Những vướng mắc về công nhận “chủ đầu tư” đã khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp.
Chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở” hoặc có “đất ở và các loại đất khác” mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Chia sẻ bên lề sự kiện bất động sản mới đây, lãnh đạo một doanh nghiệp tại TP.HCM đang có quyền sử dụng 50 ha đất trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) cho biết, nếu trong khu đất của ông có đất ở, dù chỉ 1 căn nhà nhỏ diện tích vài chục mét vuông cũng được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99.
Quy định vênh nhau
Tuy nhiên, theo vị này, trong khu đất trên chưa có mét vuông đất ở nào nằm xen kẽ nên nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không được triển khai dự án dù phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
“Chúng tôi đã bỏ không ít tiền để sở hữu hợp pháp quỹ đất trên, đất cũng nằm trong quy hoạch và được phép chuyển đổi mục đích sang đất ở, tài chính và đối tác đã sẵn sàng nhưng hiện tại chưa có đất ở nên tất cả phải dừng chờ”, vị lãnh đạo doanh nghiệp bộc bạch.
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, quy định “nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác mà không có đất ở.
Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP) hiện quy định: “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm 3 trường hợp sau: Thứ nhất, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Thứ hai, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Thứ ba, nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Như vậy, chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có “đất ở và các loại đất khác” mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Đối với các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng không “dính” với đất ở như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở thì không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.
Theo luật sư Trần Thu, Đoàn luật sư TP.HCM quy định trên đang cho thấy sự vênh so với các luật khác gồm luật Đất đai 2013, luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Cụ thể, các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Chia sẻ quan điểm trên, luật sư Lê Thành Vinh, Giám đốc công ty T&P Law Firm cũng cho rằng, nếu chiếu sang các luật khác, điển hình là Luật Đầu tư 2020 quy định “nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác (không có chút đất ở nào).
Xây mới Luật Nhà ở
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, chỉ riêng tại TP.HCM trong 3 năm, kể từ ngày 10.12.2015 khi Nghị định 99 có hiệu lực đến tháng 8.2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất 100% đất ở.
Theo HoREA, số lượng thực tế có thể còn lớn hơn rất nhiều do từ tháng 9.2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất 100% đất ở đã không nộp hồ sơ nữa.
Các doanh nghiệp đang rất kỳ vọng vào những động thái quyết liệt tháo gỡ vướng mắc của Chính phủ.
Liên quan đến vướng mắc trên, mới đây Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội sớm sửa đổi khoản 1 và khoản 4 điều 23 luật Nhà ở 2014 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định của luật Đất đai 2013, luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Qua đó, tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở.
Theo các chuyên gia, kiến nghị trên của HOREA nếu được xem xét, giải quyết cũng sẽ chỉ giải quyết được một trong số những tồn tại các quy định “vênh nhau” hiện nay. Để giải quyết triệt để, Thủ tướng Chính phủ cần sớm chỉ đạo làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng pháp luật, các quy phạm pháp luật chưa chuẩn, không chuẩn.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết hiện các doanh nghiệp đang rất trông đợi sự vào cuộc tháo gỡ của Chính phủ khi mới đây, Thủ tướng đã gửi Công điện chỉ đạo đến 10 Bộ yêu cầu ưu tiên nguồn lực để rà soát, điều chỉnh ngay 29 luật đang gây ảnh hưởng tới đầu tư, kinh doanh.
“Nghị quyết 66 của Chính phủ đã xác định công tác xây dựng thể chế, pháp luật là một trong 3 đột phá chiến lược, là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới. Vì vậy, các doanh nghiệp kỳ vọng những điểm nghẽn lâu nay sớm được tháo gỡ, quy định của pháp luật thông thoáng hơn để tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn, phục hồi sản xuất sau đại dịch Covid-19”- ông Châu khẳng định.
Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Quốc hội xem xét, xây dựng lại mới Luật Nhà ở trong năm 2021, trên cơ sở sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2014 để giải quyết dứt điểm các “vướng mắc, xung đột pháp luật” nêu trên.
Lê Sáng