Mới đây, tại phiên họp chuyên đề Pháp luật tháng 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã trình bày tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, nổi bật là dự thảo luật bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn.

Bộ Xây dựng đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.

Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Nguy cơ tăng chi phí, đội giá

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, thường trực Uỷ ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, vì vậy đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn.

Ông Thanh đưa dẫn chứng về những dự án BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. “Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch có thể làm tăng chi phí từ 8 – 10%”, ông Thanh nhấn mạnh.

Mặt khác, theo ông Thanh, việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch BĐS câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên. Trong thực tế cũng từng xảy ra những hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Trước những quan điểm, tranh luận về nguy cơ đội giá, độc quyền khi bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đưa ra đề xuất: Luật có thể quy định thiết chế, địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch song việc người mua bán có chọn tham gia sàn hay không, tham gia sàn nào là quyền của họ.

Hơn nữa, “trong Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng khóa XIII về đất đai có yêu cầu tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS, tuy nhiên không thấy thể chế hóa trong luật này mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn dù “không ai nói phải giao dịch qua sàn cả”,  Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Minh bạch và “thanh lọc” thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng: Trong những năm gần đây, khách hàng mua các sản phẩm BĐS đã bị lừa quá nhiều trong khi lại chưa có cơ chế để bảo vệ khách hàng. Khách hàng chỉ đi mua nhưng không có năng lực để thẩm tra, xác định tính pháp lý các dự án BĐS, sự trung thực của chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm… nên rất dễ bị trực tiếp chủ đầu tư lừa.

Các quy định mới yêu cầu các sàn phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời, cung cấp thông tin cho Nhà nước. “Rõ ràng, chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên tôi cho rằng đây là giải pháp khá đồng bộ”, ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam bày tỏ: Việc bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng khả năng quản lý và giám sát các giao dịch BĐS, nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch cho toàn thị trường. Cơ quan chức năng cũng quản lý được các giao dịch của các nhóm môi giới nhỏ lẻ nhằm minh bạch hóa quá trình giao dịch, thay vì để bát nháo như thời gian qua.

Mặc dù có những mặt tích cực, tuy nhiên ông Kiệt cũng lưu ý, khi áp dụng quy định này cần phải đặc biệt chú ý đến việc giao dịch ở những địa phương ngoại thành, nông thôn… – những nơi chưa quen với việc xuất hiện của khái niệm sàn giao dịch BĐS. Nếu không xem xét khía cạnh này thì dễ trở thành rào cản, làm hạn chế việc giao dịch ở các địa phương đó.

Hồng Phượng