Trong bối cảnh các hoạt động bất động sản đã ghi nhận sự trầm lắng nhất định trước những ảnh hưởng Covid-19, giới chuyên gia cho rằng nhiều khả năng sau dịch kiểm soát, thị trường này sẽ sôi động bởi nhiều vụ sáp nhập lớn.
Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 15,27 tỷ USD. Trong điều kiện Covid-19 có nhiều diễn biến phức tạp, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới được nâng hạng đánh giá tích cực bởi cả ba tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế, bao gồm Moody’s, S&P và Fitch. Các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, có chiến lược mở rộng và đa dạng hoá kênh đầu tư cũng tìm đến các thị trường mới nổi hoặc những thị trường cận biên như Việt Nam để tìm kiếm lợi nhuận.
Thời gian qua, các thương vụ M&A chủ yếu là cuộc chơi giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam từ trước đó. Chưa xuất hiện thêm những nhà đầu tư ngoại mới tham gia thị trường. Tính riêng trong quý 2/2021 vừa qua, thị trường có khá ít các thương vụ mua bán BĐS lớn. Thương vụ nổi bật có thể kể đến việc công ty BĐS Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần từ công ty BĐS Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; thương vụ Trường Hải Group mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam hay việc hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương.
Nhìn nhận về hoạt động mua bán sáp nhập BĐS trong 7 tháng đầu năm, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, các hoạt động M&A trong hơn một năm qua có xu hướng chậm lại. Lý do chủ yếu nhìn từ nguyên nhân giá BĐS nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cùng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ đầu tư kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các dự án và quỹ đất hiện hữu hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của các khách hàng mua vào lại không lạc quan. Bên mua có phần thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này với tâm lý chung là “chờ đợi rồi hành động”. Đồng thời vì nhiều lý do, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng bị chậm hơn so với dự kiến (trong một giao dịch bất động sản, tiến độ pháp lý là điều kiện tiên quyết để thực hiện mua bán).
Do ảnh hưởng của dịch bệnh và giá BĐS tăng cao nên các thương vụ M&A BĐS thời gian qua chủ yếu là cuộc chơi của các doanh nghiệp nội.
Trước đây, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận.
Một lý do khác là nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án, tuy nhiên lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Hoặc hai bên chưa tìm được tiếng nói chung trong việc thực hiện giao dịch.
Bà Lan cho biết thêm, nhà ở là phân khúc nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư. Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao đi kèm sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, đây vẫn là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào BĐS tại Việt Nam. Ngoài ra nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh trong 1,5 năm trở lại đây. Nhờ việc Việt Nam đã tham gia các Hiệp định Thương mại tự do, nhiều doanh nghiệp khổng lồ trong nhiều lĩnh vực đã chọn Việt Nam là điểm đến. Một xu hướng khác là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ thể thao. Điều này sẽ khiến số lượng giao dịch M&A của các dự án loại nàydự kiến sẽ tăng lên không những ở những các thành phố biển du lịch mà còn tại các vùng lân cận các thành phố lớn, nơi có thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn.
Nhìn dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường BĐS. Vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn trong đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ; khi đại dịch qua đi, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.
Phương Uyên