Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu lực cùng với luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi trong xác định giá đất, tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm nay.
LTS: Tiền sử dụng đất đang chiếm tới hơn 1/3 trong cơ cấu giá thành sản phẩm bất động sản, vì vậy nếu định giá đất được tính đúng, tính đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp.
Việc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, nhưng các chủ đầu tư đã huy động vốn qua hình thức đặt cọc giữ chỗ, phiếu thu có thể khiến khách hàng gặp rủi ro.
Tuy nhiên, giả định về chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư trong nghị định mới về giá đất chưa sát thực có thể khiến doanh nghiệp gặp tổn thất.
Ước lượng chi phí chưa sát thực tế
Trong đó, Nghị định 71/2024 đang giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15%/tổng vốn đầu tư. Tuy nhiên, việc giả định tỷ lệ 15% này đang thấp hơn rất nhiều, thậm chí chỉ còn một nửa so với chi phí thực tế.
Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, để thực hiện dự án, tùy theo quy mô chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15 – 20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Phần còn lại chủ đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và từ khách hàng.
Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2024 cũng quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần móng đối với nhà chung cư và việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, tỷ lệ vay vốn từ ngân hàng cho các dự án bất động sản dao động từ 50 – 70% của tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Giả định như hiện nay lãi suất cho vay trung hạn là 12%/năm thì chi phí lãi vay cũng đã chiếm tỷ lệ từ 6 – 9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Ngoài ra, lợi nhuận của chủ đầu tư thông thường cũng rơi vào tỷ lệ từ 15 – 20%/tổng vốn đầu tư. Sơ bộ như vậy cũng đã thấy chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư cũng đã chiếm tỷ lệ từ 21 – 29%/tổng vốn đầu tư.
Có thể thấy rằng, con số giả định tỷ lệ chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15%/tổng vốn đầu tư là do nhà hoạch định chính sách đang tính quá thấp cho chi phí lãi vay, chỉ khoảng 5%/năm để ra con số ước tính trên.
Mặc dù quy định trong Nghị định 71 nói rõ các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế. Nhưng trên thực tế khi ví dụ trong phụ lục đính kèm đã giả định tỷ lệ 15% thì các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất có tâm lý e ngại và bị định hướng bởi con số 15% mà không dám đưa ra một tỷ lệ khác cao hơn cho phù hợp với thị trường.
Làm khó cho doanh nghiệp
Vốn dĩ, những năm qua, nhiều địa phương rất máy móc, sợ trách nhiệm, nên việc tính giá đất đang làm khó doanh nghiệp.
Riêng EZ Property đang nghiên cứu và phát triển một dự án tại tỉnh Hải Dương với thuế đất rất cao. So với thời điểm trước, từ năm 2020 tỉnh này đã tính giá đất tăng trung bình khoảng 2,5 – 3 lần. Thời điểm trước, một dự án khoảng 10ha đất nông thôn khoảng 100 tỷ đồng, bây giờ tiền sử dụng đất đã lên tới 300 tỷ đồng.
Thực tế, cũng có tình trạng các địa phương định giá tại thời điểm giao đất, tuy nhiên, nhưng từ thời điểm doanh nghiệp được giao đất đến thời điểm đủ điều kiện để bán dự án lên tới vài năm, do địa phương và doanh nghiệp phải giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng… Sau đó mới thực hiện các thủ tục liên quan để xây dựng, chờ đợi Sở Xây dựng cấp giấy chứng nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thời gian chờ thực hiện dự án quá dài, có thể khiến doanh nghiệp bỏ lỡ cơ hội kinh doanh. Do đó, với Nghị định 71, ngay trong phần phụ lục, ví dụ cụ thể về cách tính trong các phương pháp tính giá đất, cũng cần phải sát thực tế hơn về mặt số liệu.
Bởi đây chính là ví dụ cụ thể, dễ áp dụng vào công thức tính nhanh chóng nhất, làm hệ quy chiếu để các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất vận dụng, không làm kéo dài thời gian định giá đất, làm khó doanh nghiệp. Định giá đất cần tính đúng, đủ, công bằng và không tận thu.