Rất khó để giá bất động sản giảm sâu dù trong giai đoạn khó khăn nhất

Thị trường bất động sản trải qua gần 1 năm “lao đao”, giá nhà đã có phần “bớt nóng” so với trước đó. Song, theo một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn, trung bình 62% người dùng đang có nhu cầu mua bất động sản nhưng phải từ bỏ kế hoạch mua nhà hoặc chưa quyết định xuống tiền mua. Trong khi đó, ở nhóm khách hàng đầu tư, 36% chọn giữ lại tài sản chờ thị trường phục hồi, chỉ có 31% nhà đầu tư chấp nhận hạ giá, bán cắt lỗ để thoát hàng lúc này.

Có thể bỏ lỡ cơ hội

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu, tâm lý chờ đợi giá nhà giảm sâu, chờ đợi lãi vay quay trở về mức cách đây một năm vẫn bao trùm thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng động thái này có thể làm lỡ thời cơ tốt để mua nhà bởi giá nhà bị chi phối bởi nhiều yếu tố, từ nguồn cung, chi phí đầu vào, nhu cầu thị trường và cả lạm phát.

Bởi lẽ, giá nhà ở TP HCM, Hà Nội hay các thành phố có mật độ dân cư đông, lao động dồi dào khác, việc quỹ đất có hạn, nguồn cung khan hiếm, nhu cầu nhà ở tăng qua từng năm, rất khó để giá bất động sản giảm sâu dù là trong giai đoạn khó khăn nhất.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại tương tự giai đoạn 2011-2013, là thời điểm đáy giai đoạn trước.

Vị chuyên gia cho biết, sau chu kỳ suy giảm, tính từ năm 2013, giá đã tăng mạnh mẽ. Nền giá nhà chung cư tăng từ 30-100% tùy phân khúc, nhà phố và đất nền cũng tăng giá từ 30% đến vài trăm phần trăm. “Vì vậy, nếu chờ đợi bắt đáy nhà đất, người mua có thể bỏ qua thời điểm giá tốt và khi thị trường phục hồi, cơ hội sẽ không còn” – ông Quốc Anh nhận định.

Phân tích rõ hơn, ông Quốc Anh cho biết, từ quý 3/2022 đến nay, giá nhà ở Sài Gòn, Hà Nội có xu hướng đi ngang và ít động thái giảm sâu. Thời gian tới đây, giá vẫn sẽ khó giảm mà chỉ là tăng chậm do yếu tố như chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, nguồn cung mới khan hiếm…, thậm chí các sản phẩm pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực được dự báo sẽ tăng giá mạnh.

Trong khi đó, bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng làn sóng cắt lỗ, giảm giá nhà ở TP HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng thời gian qua chủ yếu mạnh ở những sản phẩm đầu cơ, các khu vực đu theo sóng hạ tầng, sốt đất ảo.

Lượng nhà đầu tư thoát hàng ở thị trường thứ cấp thực chất không quá rầm rộ. Với những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, hoàn thiện xây dựng thì giá không hề giảm, cũng không có mấy nhà đầu tư thứ cấp rao bán lỗ sâu loại hình này.

Lãi suất giảm tác động đến tâm lý người mua

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư TP HCM và Hà Nội ở loại hình trung và cao cấp vẫn tăng từ 2 – 6% so với cùng kỳ. Theo đơn vị này nhận định, giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản và nhu cầu tìm kiếm đã dần có dấu hiệu khả quan hơn.

Thị trường sẽ bước sang giai đoạn phục hồi và tăng giá trở lại

Đáng chú ý, thị trường đang chào đón những tín hiệu tích cực từ các chính sách điều hành, lãi suất trên đà giảm sau 3 lần điều chỉnh lãi suất điều hành của NHNN, khi các dự luật liên quan đến bất động sản được thông qua, giải ngân đầu tư công tại nhiều địa phương đẩy mạnh. Thị trường sẽ bước sang giai đoạn phục hồi và tăng giá trở lại.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, đây là điều tích cực cho thị trường bất động sản bởi khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua.

Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới.

Thứ hai, khi hạ lãi suất, người mua có nhu cầu mua nhà, đầu tư sẽ nhiều hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Ngoài ra, việc ngân hàng hạ lãi suất sẽ tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản.

Thời gian qua, khách hàng có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, tình trạng trên sẽ được cải thiện và tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

Mai An