Quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp yêu cầu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án rồi mới được công nhận chủ đầu tư nếu được thông qua sẽ không phù hợp.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA)
Dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, và các thửa đất rạch, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý, thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, có hình dạng bất định hình, nằm rải rác, xen cài trong dự án.
Dự án nhà ở phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật về đất đai; về quy hoạch đô thị; về xây dựng; về nhà ở; về đầu tư; về kinh doanh bất động sản… theo các quy trình thủ tục hành chính khác nhau.
Hiện nay, UBND TP. HCM đang xem xét quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Dự kiến sau Bước 3: Giao thuê đất dự án cho doanh nghiệp thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện song song các thủ tục xác định giá đất; thẩm định tiền sử dụng đất; quyết định tiền sử dụng đất dự án; doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất; quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng cho dự án; xác định thời gian cụ thể để thực hiện các thủ tục hành chính.
Thực chất, với quy trình này vẫn yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, mới được thi công. Quy trình này nếu được UBND TP thông qua thì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành bởi lẽ pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án.
Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp tiền sử dụng đất) trong 02 trường hợp: (i) Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án; (ii) Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Để nộp được tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu do thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất tốn nhiều thời gian. Việc thực hiện dự án vì thế bị chậm lại. Nếu đóng tiền sử dụng đất trước khi thực hiện các thủ tục khác, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn, khiến các chi phí đội lên và sẽ làm giá nhà tăng.
Do vậy, Hiệp hội đề xuất cho phép doanh nghiệp được cấp phép, triển khai xây dựng mới đóng tiền sử dụng đất. Việc này giúp các doanh nghiệp đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì khi đó các chủ đầu tư đều có thể hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất.
Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp để thống nhất thực hiện tại các địa phương.