Việc cần làm là rà soát đồng bộ các cơ chế, chính sách liên quan đến tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, M&A, đầu tư công… để tạo những kênh cho luồng tiền vận hành vào thị trường BĐS một cách thuận lợi nhất.

bds3

Diễn biến các phân mảng

Trong khi các nhóm BĐS giá trị cao đang có những hoạt động sôi nổi thì các phân mảng bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 vẫn chưa hồi phục. Cụ thể, phân mảng thị trường đất khu vực mới lên đô thị tiếp tục có giao dịch; giá cả có tăng cao nhưng hiện tượng “sốt” đất đã được đẩy lùi.

Tương tự, phân mảng đất ở những địa bàn mới nổi có biểu hiện tăng giá nhưng giao dịch còn nhiều hạn chế. Phân mảng đất nông nghiệp tại các địa bàn xu hướng đô thị hóa có hiện tượng đầu cơ đã ổn định trở lại sau chuỗi ngày “náo động”.

Ở phân mảng thị trường nhà chung cư, số lượng dự án phát hành sản phẩm mới khá “nhỏ giọt”, giá cả có tăng nhưng không đáng kể. Dự báo đến cuối năm nay không có gì biến động. Bên cạnh đó, phân mảng thị trường nhà cao cấp-nhà phố, nhà biệt thự tại các khu đô thị mới đã tăng giá trong nửa đầu năm 2022, tuy nhiên, giao dịch không nhiều.

Đồng thời, BĐS công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực, phân mảng thị trường đất xây dựng nhà xưởng trong các khu công nghiệp tiếp tục được tìm thuê.

Mặc dù, du lịch đã được phục hồi nhưng BĐS du lịch vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Các phân mảng thị trường biệt thự biển, các căn hộ condotel đang ở giai đoạn thoái trào. Cùng với đó, phân mảng khách sạn, nhà hàng trong các thành phố đang có nhu cầu rao bán do tác động của hậu Covid-19.

Thu hút tối đa nguồn vốn cho thị trường

Trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi sau đại dịch COVID-19 cùng với những động thái tích cực về thể chế, mặc dù vẫn còn rất nhiều những diễn biến không chắc chắn nhưng khả năng thị trường bất động sản có bước phát triển tốt trong 6 tháng cuối năm 2022. Dự đoán nửa cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ có nhiều diễn biến khác nhau giữa các phân khúc.

Một là, tình hình chung là các dự án bất động sản lớn không tăng. Hai là, không có nguồn vốn đột biến. Ba là, bất động sản du lịch có chuyển biến nhưng không như kỳ vọng do nhiều sản phẩm mới được đưa vào tham gia thị trường và trên nhiều địa bàn mới. Bốn là, bất động sản công nghiệp không có đột biến do đang có điều chỉnh trên thị trường thế giới do cấm vận đối với Nga. Đồng thời Mỹ và Tây Âu đang tập trung vốn tạo đối trọng với Trung Quốc. Năm là, bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục có giao dịch trên phân mảng nhà chung cư, trong khi đó, các nhóm nhà ở cao cấp không tiếp tục tăng nữa, thậm chí có xu hướng giảm. Sáu là, bất động sản đất nền khu mới đô thị hóa vẫn phát triển ổn định, tuy nhiên, không mạnh mẽ như đầu năm 2021-2022.

Bn-sao-IMG_4743-2

Để thị trường bất động sản sáu tháng cuối năm 2022 phát triển mạnh nên tập trung vào những điểm sau: Tiến hành rà soát đồng bộ các cơ chế, chính sách liên quan đến tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, M&A, đầu tư công… để tạo những kênh cho luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản một cách thuận lợi nhất.

Gỡ bỏ tất cả các rào cản để các luồng vốn kiều hối, doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài (FDI, M&A) và các nhà đầu tư tiềm năng để thu hút tối đa nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, cần nhanh chóng ban hành văn bản pháp lý cao về condotel- officetel để tháo gỡ cho phân mảng thị trường này.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, chế tài đối với những dự án đã và đang triển khai. Thực hiện đúng các yêu cầu về tiến độ triển khai, tiến độ giải ngân, yêu cầu thực hiện các cam kết đối với nhà đầu tư thứ cấp để đảm bảo các dự án đã được phê duyệt thực sự được triển khai đúng tiến độ, đúng pháp luật và đảm bảo tính chế tài.

Đẩy nhanh phê duyệt và công khai các quy hoạch đã được phê duyệt; công khai dự án đã được phê duyệt; công khai tình trạng tài chính các chủ đầu tư đi liền với rà soát, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các bên hữu quan trong phát triển dự án. Đảm bảo tính công khai minh bạch, dự báo được và bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp.

3 kịch bản cho thị trường bất động sản

Trong thời gian tới các kịch bản cho thị trường có thể xảy ra: Một là, phương án chủ đạo – phương án ổn định. Với giả định tình hình kinh tế thế giới diễn biến như hiện nay, không có sự kiện đặc biệt nào mới xuất hiện. Kinh tế vĩ mô tiếp tục phục hồi ổn định. Thị trường và các nguồn tiền vẫn diễn ra trong tầm kiểm soát. Chính sách, tiếp theo Ban Chấp hành Trung ương vừa ban hành Nghị quyết 18 Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII sẽ được thực hiện ổn định. Khi đó, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định.

Hai là, phương án tăng trưởng mạnh. Nếu vốn vào có những đột biến. Nếu ngân hàng xem xét mở rộng tín dụng. Nếu đầu tư công 6 tháng cuối năm được giải ngân đúng kế hoạch năm… Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mở theo hướng thị trường hơn nữa, thị trường BĐS sẽ bùng nổ. Đây là phương án khó xảy ra.

Ba là, phương án suy giảm – tiêu cực. Nếu tình hình kinh tế thế giới diễn biến theo hướng tiêu cực (xung đột Nga – Ukraine diễn biến căng thẳng hơn; chu chuyển vốn diễn ra căng thẳng hơn…). Nếu kinh tế vĩ mô không chuyển biến tích cực (lạm phát tăng, đầu tư công không giải ngân đúng tiến độ…). Nếu một số doanh nghiệp lớn không có hoạt động tốt… thị trường BĐS sẽ trầm lắng, đi vào giai đoạn điều chỉnh.

GS.TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM)