Sau hơn hai năm tập trung xử lý dòng tiền và tái cơ cấu danh mục đầu tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang quay trở lại cuộc đua mở rộng quỹ đất.
Thay vì phát triển theo chiều rộng bằng các dự án mới từ đầu, không ít chủ đầu tư lựa chọn M&A, chuyển nhượng dự án hoặc mua cổ phần doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nhằm nhanh chóng gia tăng nguồn hàng cho chu kỳ phục hồi của thị trường.
Quỹ đất sạch được xem là tài sản chiến lược quyết định năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Thị trường sôi động với hàng loạt thương vụ
Một trong những động thái đáng chú ý nhất thời gian gần đây là việc HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt thông qua chủ trương chuyển nhượng dự án Thuận An 2 với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng. Dự án rộng khoảng 2,65 ha tại khu vực Thuận Giao, TP Thuận An cũ, nay thuộc TP HCM.
Ngay sau thông tin này, thị trường xuất hiện nhiều đồn đoán bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Xây dựng B-ONE TECH cùng các nhà đầu tư thuộc hệ sinh thái Bcons.
Đáng chú ý, việc chuyển nhượng dự án không phản ánh xu hướng thu hẹp đầu tư của Phát Đạt. Ngược lại, doanh nghiệp đang chuẩn bị cho những kế hoạch quy mô lớn hơn khi lấy ý kiến cổ đông về chủ trương mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC với tổng giá trị dự kiến khoảng 10.400 tỷ đồng.
Đây là thương vụ có quy mô tương đương từ 35% đến dưới 50% tổng tài sản của doanh nghiệp theo báo cáo tài chính gần nhất. Nếu hoàn tất, Phát Đạt sẽ tham gia phát triển tổ hợp bất động sản cao cấp gồm nhà ở và thương mại dịch vụ, đồng thời mở rộng đáng kể quỹ đất chiến lược.
Mới đây, SonKim Land cũng đã hoàn tất thương vụ thâu tóm khu đất gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ, dự án từng được Novaland phát triển với tên gọi Saigon Broadway. Sau khi đổi chủ, dự án được đổi tên thành The Metropolis và đang được chuẩn bị đưa ra thị trường với quy hoạch tổ hợp căn hộ, văn phòng, khách sạn cùng các hạng mục thương mại, dịch vụ.
Trong khi đó, Sunshine tiếp tục xác định M&A là kênh chủ lực để gia tăng quỹ đất. Doanh nghiệp lên kế hoạch nhận chuyển nhượng nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và Đồng Nai, đồng thời hướng tới việc nắm quyền chi phối tại một số doanh nghiệp bất động sản nhằm mở rộng danh mục phát triển trong dài hạn.
Theo kế hoạch, Sunshine sẽ triển khai khoảng 20.000 sản phẩm nhà ở trong năm 2026, tập trung vào nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn.
Ở nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, CEO Group cũng chưa có dấu hiệu dừng mở rộng. Theo Chủ tịch HĐQT Đoàn Văn Bình, doanh nghiệp đang xúc tiến khoảng 15-20 dự án mới với quy mô tương đương quỹ đất hiện hữu khoảng 1.100 ha, tạo nền tảng phát triển trong nhiều năm tới.
Không chỉ doanh nghiệp nội, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tăng tốc hiện diện tại Việt Nam. Gamuda Land, CapitaLand Development, Phú Mỹ Hưng, Mitsubishi Corporation hay Keppel Land đều tiếp tục tìm kiếm cơ hội thông qua M&A, hợp tác phát triển khu đô thị và đầu tư vào các quỹ đất có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Theo báo cáo Vietnam M&A Market Outlook 2026 do công ty kiểm toán Grant Thornton công bố, thị trường M&A Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với 367 thương vụ. Tổng giá trị giao dịch ước tính đạt 8,7 tỷ USD, đánh dấu mức tăng trưởng 26% so với năm trước đó. Đáng chú ý, thị trường xuất hiện khoảng 20 thương vụ quy mô lớn với giá trị công bố vượt ngưỡng 100 triệu USD.
Quỹ đất trở thành lợi thế cạnh tranh
Thực tế, xu hướng này đang trở thành điểm chung của nhiều chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay. Khi việc phát triển một dự án mới mất nhiều thời gian và nguồn lực, quỹ đất sạch hoặc quỹ đất có khả năng hoàn thiện pháp lý được xem là tài sản chiến lược quyết định năng lực cạnh tranh trong nhiều năm tới.
Theo báo cáo triển vọng ngành của VCBS, kết quả kinh doanh quý II/2026 sẽ tiếp tục phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp.
Trong bối cảnh lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và nguồn cung còn dư thừa ở một số phân khúc, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, quỹ đất lớn và dự án triển khai thuận lợi được dự báo sẽ vượt trội hơn mặt bằng chung.
Còn theo ông Ong Tiong Hooi – Phó Tổng Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Thương vụ PwC Việt Nam, thị trường M&A nội địa đang bước vào giai đoạn phát triển mang tính chiến lược hơn, với trọng tâm là tái cấu trúc doanh nghiệp, tối ưu danh mục tài sản và củng cố vị thế cạnh tranh. Khác với giai đoạn trước khi dòng vốn ngoại đóng vai trò chủ đạo, các nhà đầu tư trong nước hiện chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong hoạt động M&A. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhu cầu mở rộng quy mô, hợp nhất hoạt động và gia tăng sức mạnh thị trường của các tập đoàn lớn trong các lĩnh vực như bất động sản, dịch vụ tài chính và hàng tiêu dùng.
Bên cạnh động lực từ khu vực tư nhân, môi trường chính sách đang trở thành yếu tố có ảnh hưởng ngày càng rõ nét đến thị trường.
Theo ông Ong, Nghị quyết 79 về phát triển kinh tế nhà nước cho thấy định hướng tái cơ cấu chiến lược đối với nguồn vốn nhà nước, đồng thời tạo cơ sở để đẩy nhanh quá trình thoái vốn tại các doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực thương mại. Nghị quyết cũng cho phép doanh nghiệp nhà nước giữ lại nguồn thu từ thoái vốn để tái đầu tư, đồng thời nhấn mạnh việc định giá tài sản đất đai theo cơ chế thị trường.
Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn hoặc những thương hiệu lâu đời có tiềm năng tái định vị.