Một số tồn tại trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 khiến nhiều doanh nghiệp không được công nhận chủ đầu tư, nhiều dự án không thể triển khai gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM
Ngày 15/09/2021, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 6505/VPCP-PL truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ: “Về nội dung đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở: Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo Chính phủ xem xét, quyết định”.
LUẬT VẪN “VÊNH NHAU”
Qua nghiên cứu và thực tiễn, HoREA nhận thấy, việc sửa đổi, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 cùng Đầu tư 2020 về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
HoREA dẫn chứng, thực tế trên thị trường chỉ có khoảng 5% số lượng loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở.
Tuy nhiên, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã “bỏ sót” không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng. Loại dự án này chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.
Cùng một hành vi tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng “phạm vi điều chỉnh” của Luật Đất đai 2013 rất rộng rãi, thông thoáng, cho phép “Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (điểm b Khoản 1 Điều 169) trong “trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Hàng trăm dự án tại TP HCM vẫn “tắc” vì không được công nhận chủ đầu tư
Bên cạnh đó, Điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai”, nên đã phù hợp và thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai 2013.
Song, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 có “phạm vi điều chỉnh” hẹp hơn, nên chưa thống nhất, chưa đồng bộ với Luật Đất đai 2013.
Về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, do căn cứ vào Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nên Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) chỉ công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, hoặc “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”, nên chưa thống nhất, chưa đồng bộ với quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) là chưa phù hợp, chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bởi lẽ nhà đầu tư đã được phép tạo lập quỹ đất để đầu tư dự án theo đúng quy định của Luật Đất đai.
KHÔNG ĐỂ LÃNG PHÍ TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
Mặt khác, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) chỉ “nới lỏng” cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà thường là các dự án lớn, nên vẫn sẽ còn làm thất thu ngân sách nhà nước.
Việc không công nhận chủ đầu tư dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai, không thể đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất đai không phải do lỗi của nhà đầu tư, mà các “ách tắc, vướng mắc” này là do quy định chưa phù hợp, chưa thống nhất của Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.
Mặc dù, một số ý kiến cho rằng công nhận chủ đầu tư với dự án 100% đất nông nghiệp sẽ gây nhiễn loạn thị trường, thất thu ngân sách. Song, trên thực tế đã có một số trường hợp làm thất thu ngân sách nhà nước, hoặc làm thất thoát tài sản công, trước hết là đất đai phải xử lý trách nhiệm hình sự, thì nguyên nhân chủ yếu là do khâu thực thi pháp luật, áp dụng pháp luật, hoặc do cố ý làm trái pháp luật.
Thực tế, thống kê tại TP HCM giai đoạn 2015 – 2020, có tới 126 dự án không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở. Điều này cũng là một trong những nguyên nhân khiến thiểu số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở (chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại) có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể “làm giá” (thể hiện rất rõ qua xu thế giá nhà tăng liên tục trong những năm 2015-2020) và đạt được lợi nhuận rất cao, có thể đạt “siêu lợi nhuận”.
Có thể nói trong giai đoạn 2015-2020, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã tạo ra sân chơi chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư.
“Chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai” – Chủ tịch HoREA bày tỏ quan điểm.
Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM