Sau cơn sốt những tháng đầu năm 2022, thị trường đất nền phía Nam và Tây Nguyên đang hạ nhiệt thấy rõ, thanh khoản đi xuống khi bên mua không với tới, còn bên bán neo giá quá cao.
Cần ra nhanh đất đồi triền nằm ngay khu dân cư Bảo Lộc diện tích 4 ha với giá 6,3 tỷ đồng, chị T.V cậy nhờ nhiều môi giới địa phương rao bán với hi vọng thu hồi vốn về nhưng chưa đi tới đâu. Đầu năm nay, chị V theo nhóm bạn đầu tư đất Tây Nguyên, hi vọng 1 vốn 4 lời như “người ta” hứa hẹn thế nhưng thị trường dứt sốt nhanh hơn dự kiến khiến chị không kịp ra hàng trong khi cả nhóm cũng đang đuối vốn.
Cũng trong cảnh ngộp vì đất, ông L.M.T, một nhà đầu tư tại quận 10, TP.HCM cho biết đã xuống cọc 400 triệu mua lô đất tại huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Hiện tại tài chính khó khăn, ngân hàng không chấp nhận giải ngân khoản vay của ông, bản thân cũng không xoay được vốn bên ngoài, hết tiền đầu tư, ông T đành phải hủy cọc, chịu mất mấy trăm triệu đồng vì rao bán đất khắp nơi nhưng chưa có người mua.
Nhiều nhà đầu tư đất nền bỏ cọc, cắt lỗ để thoát hàng nhanh khi thị trường hết sốt.
Trên các hội, nhóm, diễn đàn mua bán nhà đất nghỉ dưỡng, đất view đẹp ở các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Gia Lai, Đắk Lắk, Đắk Nông…, thông tin rao bán đất xuất hiện dày đặc nhưng giao dịch thành công rất ít. Diễn biến này trái ngược với những tháng trước, lúc thị trường còn sôi động, chủ yếu người có nhu cầu đăng tìm mua đất , thậm chí nhiều người còn tranh nhau đặt cọc mỗi khi có ai đăng bán mảnh đất đẹp với giá cả hợp lý.
Một môi giới đất tại khu vực huyện Đắk Nông chia sẻ, mới tháng trước khi thông tin có doanh nghiệp lớn sắp đầu tư vào khu vực hồ Tà Đùng để làm dự án thì giá đất tăng chóng mặt. Nhà đầu tư nhảy vào săn đất, lướt cọc lời hàng trăm triệu là bình thường. Còn hiện tại thì mua bán trầm lắng thấy rõ, người ôm đất phải chạy vạy khắp nơi tìm khách, chịu cảnh bị ép giá nếu muốn bán nhanh. “Tuần rồi cũng có một số nhà đầu tư từ Sài Gòn lên xem đất, chủ yếu là lên tìm đất đẹp đang “ngộp”. Nếu so sánh với 2-3 tháng trước thì lượng nhà đầu tư tìm mua đất hiện phải giảm đến 70-80%”, vị này cho hay.
Tình trạng hủy cọc cũng đang diễn ra tại nhiều thị trường nóng phía Nam. Anh Tuấn, một môi giới đất tại Cẩm Mỹ, Đồng Nai cho biết, từ đầu tháng 6 đến giờ, đã có đến 4 khách hủy cọc mua đất. Mới cách đây vài ngày, cũng có nhà đầu tư ở TP.HCM gọi điện muốn lấy lại cọc vì không xoay được vốn vay ngân hàng. Trong các vụ hủy cọc như vậy, người mua phải thương lượng với chủ đất để xin lại ít vốn. Cũng có chủ đất chấp nhận trả lại một phần nhưng cũng có người không chấp nhận. Vì vậy không ít nhà đầu tư bước vào thị trường, chưa kiếm được đồng lời nào đã lỗ hết cả trăm triệu tiền cọc.
“Mọi giao dịch đất đai thời gian qua im ắng hẳn, khách hẹn đặt cọc đều bỏ ngang, khách lỡ mua vào mà không xoay được tài chính đi tiếp thì nhờ ra hàng gấp, chấp nhận lỗ để thoát hàng. Nhưng phần lớn rất khó ra hàng vì mua vào thời điểm giá cao, khách đủ tài chính ôm mấy lô đất này đã thoát hết từ trước”, anh Tuấn chia sẻ.
Phóng viên cho hay, giao dịch đất nền có xu hướng giảm mạnh trong 2 tháng gần đây, nhất là ở các thị trường tỉnh. Cụ thể, nhu cầu mua đất nền tại Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bình Phước đều giảm từ 10-19% trong tháng 4 và tiếp tục giảm 18-22% trong tháng 5. Bên cạnh việc chính quyền nhiều địa phương siết chặt phân lô, tách thửa nên hoạt động mua bán đất ở nhiều khu vực đóng băng, việc xoay đồng vốn từ các kênh vay như ngân hàng đang ngày càng khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư bể kèo mua đất, chết ngộp tài chính buộc phải bán ra. Ai cần tiền gấp, muốn bán nhanh phải chấp nhận hạ giá.
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại Long An cho biết, giao dịch tại thị trường vùng ven chững lại vì nhiều lý do nhưng phần lớn là vì dòng tiền bị siết lại. Một phần cũng do giá đất ở nhiều địa phương bị đẩy lên quá cao, nhiều nơi tăng 200-300% trong vài tháng tạo ra nhiều yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư đến sau. “Xu hướng mua của thị trường đang hướng đến những sản phẩm có tính thanh khoản cao chứ không cần lời nhiều. Đối với đất nền, đặc biệt là những lô đất có giá trị lớn chủ yếu phục vụ nhu cầu cầu tư, mua đi bán lại không còn là lựa chọn hàng đầu nên khi thị trường bất ổn, đất nền dễ rớt thanh khoản”.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, mặc dù giá BĐS tăng lên, nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận, vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Khi giá nhà đất tăng quá cao thì dễ ảnh hưởng tới thanh khoản bởi lúc này khả năng mua bị hạn chế. Trước khi quyết định xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, nhà đầu tư cần tính xem tài sản này mua xong có bán được không sau đó mới tính đến lợi nhuận. Cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, ưu tiên loại hình BĐS có thể giao dịch dễ dàng, đảm bảo dòng tiền thu hồi về thuận lợi.
Cùng góc nhìn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, khi tham gia thị trường BĐS thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Chỉ cân nhắc mua khi biết rõ BĐS đó có tính thanh khoản tốt và ưu tiên quản trị rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý, quy hoạch, dòng tiền, đòn bẩy tài chính. Việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng vốn vay đầu tư BĐS là rất cần thiết, tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như đã từng xảy ra trong quá khứ.
Phương Uyên