Dù khó xuất hiện tình trạng giảm giá bán nhưng đà tăng của bất động sản được dự báo sẽ chậm lại từ nay đến cuối năm.
Giá BĐS tăng mạnh trong quý 2/2022
Báo cáo thị trường quý 2/2022 cho thấy, nguồn cung căn hộ trong quý tại TP.HCM đạt hơn 14.000 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 75% rổ hàng. Giá bán căn hộ mới tung ra thị trường sơ cấp tiếp tục tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất rơi vào loại hình cao cấp, giá bán trên 50 triệu đồng/m2.
Trong quý 2, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM đạt 2.455 USD/m2, tăng 8,6% theo năm, riêng phân khúc trên 50 triệu đồng/m2 tăng 7%. Nguồn cung căn hộ mới tại Sài Gòn đang có xu hướng dồn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, còn phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân dạt về vùng ven là các tỉnh vệ tinh của TP HCM.
Không chỉ với căn hộ, BĐS liền thổ cũng tăng khá mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Số liệu từ Cushman & Wakefield cho hay, bình quân giá bán sơ cấp phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP.HCM trong quý 2 lần lượt ghi nhận hơn 9.300 USD/m2 và 11.300 USD/ m2 (chưa bao gồm VAT). Chỉ tính riêng phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán tài sản trong quý vừa qua đã tăng hơn 2.400 USD/m2 so với đầu năm nay. Bình quân giá chào bán nhà liền thổ tại TP.HCM tăng 25% so với quý đầu năm. Đây là mức tăng giá khá mạnh, đẩy các tài sản liền thổ lập mặt bằng giá mới kể từ đợt đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đến nay.
Theo lý giải của các chuyên gia, giá nhà chung cư tăng trên thị trường sơ cấp do chi phí đầu vào leo thang, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư trong quý vừa qua được cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Với nhà liền thổ, số lượng mở bán đang hạn chế dần theo thời gian khi TP.HCM định hướng phát triển nhà cao tầng trong thập kỷ tới cộng với quỹ đất phát triển các dự án nhà gắn liền với đất chỉ còn giới hạn tại TP. Thủ Đức, huyện Nhà Bè và Bình Chánh khiến các dự án nhà liền thổ thường có giá chào bán tăng dần theo thời gian.
Đà tăng có thể chậm lại với căn hộ
Những diễn biến thực tế chỉ ra, 6 tháng cuối năm 2022 sẽ là chu kỳ chững lại của thị trường BĐS, các nhà đầu tư ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Thanh khoản được dự báo sẽ duy trì ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra. Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay phải chấp nhận giảm giá để thoát hàng trên thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá sơ cấp vẫn sẽ duy trì xu hướng tăng, nhất là với loại hình căn hộ trung – cap cấp. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, mặc dù thị trường trong những tháng đầu năm đối mặt với khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất, song vẫn có một số tín hiệu khả quan. Trong những tháng tới, nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm 2022 với khoảng 10.000 căn hộ được mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Áp lực từ lạm pháp, chi phí phát triển sẽ rất khó để BĐS có thể giảm hay chững lại giá bán sơ cấp trong các tháng cuối năm. Tuy nhiên đà tăng của BĐS sẽ chậm lại so với 6 tháng đầu năm. Bà Thanh dự đoán tốc độ tăng giá căn hộ TP.HCM trong 6 tháng cuối năm sẽ duy trì vào khoảng 4% thay vì mức 7% như nửa đầu năm.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi CEO Cushman & Wakefield cũng cho rằng, giá nhà khó có chiều hướng giảm trong các tháng cuối năm nhưng sẽ khó tăng trưởng mạnh như trước đó trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn về thanh khoản và áp lực ra hàng của giới đầu tư F1 ở thị trường thứ cấp. Bên cạnh đó, áp lực từ kiểm soát dòng tiền vào BĐS cũng sẽ khiến thanh khoản thị trường chịu ảnh hưởng nhất định. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và cả những nhà đầu tư ngắn hạn muốn dùng đòn bẩy tài chính mua nhà.
Tuy nhiên các chuyên gia cũng cho rằng, cơ hội đang rộng mở với nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định. Nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường BĐS, thì có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong 2 quý cuối năm nay. Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, những phân khúc được các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2022 là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ hay sản phẩm nhà phố trong trung tâm của những thành phố lớn, nhà liền thổ tại các tỉnh, thành có hạ tầng tốt, chưa bị thổi giá.
Phương Uyên