Mới đây, tại buổi họp báo của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước đây chưa có quy định chung cư giá nào là cao cấp, trung bình và bình dân. Tuy nhiên, hiện nay đã xác định được khung giá, theo đó, dưới 25 triệu đồng/m2 là chung cư thu nhập thấp và trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp.

Nhiều ý kiến cho rằng, không nên quản lý giá bán dựa trên phân hạng chung cư.

“Mức này định ra để phân loại dự án, từ đó sẽ xác định được chung cư hạng một, hai, ba. Căn cứ vào việc phân hạng sẽ xác định giá bán và quy định phí dịch vụ chung cư. Như vậy sẽ tạo được công bằng và minh bạch”, Thứ trưởng Sinh nêu rõ.

Thực tế, việc mỗi chủ đầu tư đưa ra một mức giá chung cư khác nhau và mỗi đơn vị cung cấp thông tin về thị trường bất động sản sử dụng các tiêu chí riêng để phân loại chung cư đã khiến người mua và nhà đầu tư khó nắm bắt diễn biến thị trường.

Chẳng hạn, tình hình về chung cư bình dân hiện đang thu hút sự quan tâm của người mua bởi phân khúc này có nhu cầu lớn và ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc xác định chung cư bình dân với mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến dưới 35 triệu đồng/m2 khiến nhiều người tự hỏi liệu phân khúc này còn “tồn tại” tại các thành phố lớn hay không, đặc biệt khi giá bán trung bình của chung cư tại thị trường sơ cấp ở Hà Nội và TP.HCM đang trong khoảng gần 60 triệu đồng/m2. Câu hỏi đặt ra là chung cư có giá bán thấp hơn sẽ được coi là bình dân, và liệu mức giá này có thực sự phù hợp với khả năng tài chính của người mua?

Liên quan đến vấn đề trên, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, phân hạng chung cư chỉ nên là cơ sở để người mua và người bán tham khảo, thỏa thuận mức giá cũng như giá dịch vụ quản lý và vận hành chung cư.

Theo ông Võ, việc phân hạng công trình chỉ nên sử dụng để đánh giá chất lượng công trình dựa trên các tiêu chí chung. Còn việc xác định giá trị của một căn hộ cao hay thấp thì mức giá bán ra trên thị trường nên được quyết định dựa trên quy luật cung cầu. Tất nhiên, những căn hộ chung cư có chất lượng cao thường được ưa chuộng hơn, từ đó có thể có giá bán cao hơn.

Phân hạng chung cư chỉ nên là cơ sở để người mua và người bán tham khảo

Tương tự, các dịch vụ trong chung cư nên được người sử dụng và bên cung cấp thỏa thuận với nhau. Nếu cư dân trong chung cư muốn có nhiều dịch vụ tốt thì họ phải đóng phí quản lý cao hơn và ngược lại. Xu hướng xã hội hiện nay thường là người có khả năng tài chính cao thích ở chung cư cao cấp, mong muốn có nhiều dịch vụ và tiện nghi,  sẵn sàng đóng phí quản lý cao hơn để đáp ứng nhu cầu này.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cấp cao tại Học viện Tài chính đã chia sẻ rằng, giá bán của chung cư không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố cứng như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố mềm như vị trí, nhu cầu thị trường, sở thích của người mua, và thương hiệu của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, ông Thịnh nhấn mạnh, giá chỉ là một trong những yếu tố nhỏ quyết định việc xác định chung cư là hạng cao cấp hay bình dân. Do đó, không nên chỉ dựa vào yếu tố giá để xác định phân loại chung cư. Ngoài ra, giá có thể biến đổi liên tục, do vậy, việc quy định chặt chẽ rằng chung cư thuộc loại nào và phải bán với giá bao nhiêu là một nhiệm vụ khó thực hiện. Thay vào đó, thị trường cần được điều tiết tự nhiên thông qua quy luật cung cầu.

Dưới quan điểm của chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, hiện nay tình trạng “lạm phát” đang xảy ra trong thị trường chung cư cao cấp, gây khó khăn cho người mua khi xác định giá trị thực sự của sản phẩm. Do vậy, việc phân hạng chung cư cần được thực hiện một cách minh bạch và cập nhật thường xuyên, có khả năng điều chỉnh các hạng và bậc để người mua và người thuê nhà có cơ sở khách quan để hiểu rõ về sản phẩm. Đặc biệt, cần có cơ quan có trách nhiệm trong việc phân hạng chung cư và để cho người mua tham gia vào quá trình định giá sản phẩm.

Vi Anh