Với những thay đổi trong Luật Đất đai và cơ chế thí điểm, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ có những biến chuyển tích cực, tăng cường nguồn cung nhà ở, mở rộng cơ hội đầu tư.
Tuy nhiên, để đạt được sự phát triển bền vững, thị trường cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ từ các cơ quan nhà nước, đặc biệt là trong việc giải quyết vấn đề đất đai và tăng cường tính minh bạch trong các hoạt động đấu thầu, đấu giá.
Tăng cường nguồn cung nhà ở
Tình trạng “khát” đất tác động đến giá nhà ở
Theo quy định trước đây, từ năm 2014, Luật Nhà ở yêu cầu các doanh nghiệp chỉ được triển khai các dự án nhà ở thương mại nếu có 100% đất ở. Tuy nhiên, vào năm 2022, Quốc hội đã ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về đầu tư xây dựng, trong đó cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở, miễn là phù hợp với quy hoạch và có thể triển khai dự án. Quy định này đã mở ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại.
Đến năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi (Điều 127) tiếp tục kế thừa quy định này, tạo nền tảng pháp lý vững chắc hơn cho doanh nghiệp bất động sản trong việc nhận chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, một điều quan trọng cần lưu ý là, theo Khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2025, chỉ có hai trường hợp nhà đầu tư có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất qua đấu thầu, đó là các dự án xây dựng khu đô thị và các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này đồng nghĩa với việc, các doanh nghiệp không thể tự ý nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ các cá nhân hay tổ chức để chuyển đổi thành đất ở, trừ khi có sự can thiệp của Nhà nước.
Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc các doanh nghiệp bất động sản không thể tự nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp để triển khai các dự án nhà ở sẽ tiếp tục khiến nguồn cung nhà ở thương mại trở nên khan hiếm. Nhiều dự án, dù đã được triển khai, vẫn không thể hoàn thiện do thiếu đất ở trong phạm vi dự án. Tình trạng này đặc biệt phổ biến ở các dự án nhà ở thương mại đã được doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước, phần lớn trên quỹ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Điều này càng làm cho giá nhà ở tiếp tục tăng cao, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ.
Các chủ đầu tư lớn, với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong việc mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn. Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn trong việc tham gia vào thị trường do không đủ tài chính để mua đất hoặc tham gia đấu thầu tại các khu vực này. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cơ hội phát triển của các doanh nghiệp nhỏ mà còn gây áp lực lên giá bán nhà ở, khi mà chi phí đất đai tăng cao buộc các chủ đầu tư phải giữ giá bán ở mức cao để đảm bảo lợi nhuận.
Trước tình hình này, Chính phủ đã đề xuất một cơ chế thí điểm nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, vào ngày 13/11, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy đã trình bày dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về việc thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại. Theo đó, Chính phủ đề xuất cho phép các nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, để thực hiện dự án nhà ở thương mại trong vòng 5 năm. Các dự án này sẽ được triển khai tại các khu vực đô thị, không thuộc diện phải thu hồi đất.
Điều kiện để tham gia chương trình thí điểm là các doanh nghiệp phải đảm bảo rằng tối đa 30% diện tích đất dự án là đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất). Đồng thời, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét và cấp phép cho các doanh nghiệp đủ điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những khu đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng hoặc an ninh, doanh nghiệp cần có sự chấp thuận từ các cơ quan chức năng như Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.
Tạo cơ hội cạnh tranh bình đẳng
Theo VARS, việc thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại không chỉ giúp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án đang gặp khó khăn vì thiếu đất ở, mà còn tạo ra cơ hội tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường, tạo ra nguồn cung nhà ở lớn hơn và góp phần giảm tình trạng thiếu hụt nhà ở hiện nay.
Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi đất đai và việc thỏa thuận với người dân có đất trong quy hoạch vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn. Do đó, sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp và đảm bảo công bằng trong quá trình chuyển nhượng là rất cần thiết.
VARS cho rằng trong dài hạn, để thị trường bất động sản phát triển bền vững và công bằng hơn, Nhà nước cần đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất. Việc đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất sẽ giúp tạo ra một môi trường cạnh tranh minh bạch, công bằng, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đồng thời, chính quyền địa phương cần rà soát và phát triển quỹ đất phù hợp với nhu cầu phát triển của địa phương, đảm bảo rằng quỹ đất này có thể đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, cũng như các khu tái định cư và nhà ở xã hội.
Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở và phát triển thị trường bất động sản bền vững, một giải pháp quan trọng là tạo điều kiện để các doanh nghiệp nhỏ có thể tham gia vào các dự án với quy mô nhỏ hơn, hướng đến các phân khúc khách hàng cụ thể như nhà ở giá rẻ hoặc nhà cho thuê. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng cần phải hợp tác với các đối tác chiến lược để tăng cường năng lực tài chính, từ đó có thể tham gia vào các cuộc đấu giá đất và triển khai các dự án quy mô lớn hơn.