Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản/ tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỷ USD/ 2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1.232,29 tỷ USD/ 5.601,31 tỷ USD).

Nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm chủ yếu do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Nhu cầu tăng trưởng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế

Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Về nguồn cung: Nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm chủ yếu do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp (NHNN chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản), phát hành trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, chặt chẽ hơn…). Hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 06 tháng cuối 2022.

Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); Đã được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 06 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).

Theo báo cáo của các địa phương về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 – 2030): Tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 09 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 06 dự án quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn.

Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên phân khúc phù hợp

Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính…

Bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt.

Hàng ngàn dự án dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ… về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chính quyền địa phương chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo chính phủ.

Đất nền các khu đô thị của các thành phố lớn giai đoạn 2023 – 2025 dự báo không có đột biến lớn cả về giá cả và lượng giao dịch.

Đề xuất, mức lãi suất cho vay: Nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập, kiến nghị dưới 7%/năm. Nhà ở xã hội: Với doanh nghiệp, kiến nghị dưới 6%/năm; với người mua nhà dưới 4,5%/năm; Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm; Bất động sản nhà ở cao cấp, kiến nghị từ 9 – 10%/năm. Khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp và hướng dẫn doanh nghiệp chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đúng quy định pháp luật.

Giãn nợ cho doanh nghiệp những khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ. Điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu. Rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ. Chính quyền địa phương sớm điều chỉnh quy hoạch và xác định vị trí đất cho đầu tư nhà ở xã hội.

Giải pháp trong dài hạn: Sớm ban hành sửa đổi Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản đồng bộ, tránh chồng chéo. Các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản. Nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp và tưng khả năng hấp thụ vốn nền kinh tế để góp phần phát triển nền kinh tế. Khơi thông các nguồn vốn nước ngoài và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đối với các doanh nghiệp: Cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân. Quản trị lại doanh nghiệp, xác định lại giá thành để hạ giá bán hợp lý trên thị trường. Đàm phán với nhà đầu tư về các phương án giãn hoãn nợ, hàng đổi hàng.

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp buộc phải bán bớt một phần tài sản hay 1 vài dự án để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, theo thứ tự ưu tiên theo quy định của pháp luật.

Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3 – 7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7 – 10%so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9 – 12%.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam