Cẩn trọng “vòng xoáy nợ nần” khi mua bất động sản phát mãi

Hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong đó phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5* ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang,… vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam”, không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.

Quý 3/2023, mặc dù các ngân hàng vẫn chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính, nhưng không khó để nhận ra nợ xấu bất động sản vẫn đang ngày càng gia tăng dù thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi.

Báo cáo tài chính quý 3 của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho thấy, cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đang chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này với 160.000 tỷ đồng, tăng hơn 51.453 tỷ đồng so với hồi cuối năm 2022. Bất động sản cũng đang chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo trị giá hơn 1,033 triệu tỷ đồng của ngân hàng này.

Đại hạ giá vẫn ế

Song, thực tế việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với các ngân hàng. Và vấn đề này đang ngày càng khó khăn khi sau đợt tăng nóng, thị trường bất động sản rơi vào thời kì khủng hoảng, thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng.

Dù rao bán nhiều lần và cả giảm giá, nhưng các sản phẩm thuộc dự án XI Grand Court do ngân hàng rao bán vẫn “ế”.

Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập,… cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.

Mặc dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả”. Tuy nhiên, phần lớn, các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy”,… đồng thời các “con nợ” này vẫn giữ mức định giá quá cao.

Đến lượt ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Dự báo, trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản bất động sản phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường bất động sản. Hiện cũng đã có nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng tiến hành mua các bất động sản trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mãi.

Cẩn trọng khi mua 

Mua bất động sản phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.

Tuy nhiên để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần cẩn trọng, lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất, định giá lại bất động sản do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

Thứ hai, người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba.

Thứ ba, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”.

TS Nguyễn Văn Đính