Trong đó, thành phố đưa ra cơ chế mới là “đồng thuận cộng đồng theo đa số” nhằm cân bằng quyền lợi của Nhà nước và người dân.

Đây là đề xuất tiến bộ và mang tính đột phá đối với quản lý đất đai tại TP.HCM. Khi đi vào thực tế, những bất công của chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện tại sẽ được hóa giải.

Chia sẻ lợi ích

Cho đến nay, việc chuyển dịch đất đai tại Việt Nam vẫn thực hiện theo hai phương thức mang tính cực đoan hoặc là chuyển dịch đất đai bắt buộc trong thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất, hoặc là chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thỏa thuận giữa người đang sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư dựa trên nguyên tắc thị trường.

Luật Đất đai 2003 thiên về áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng Luật Đất đai 2013 lại thiên về vận hành chủ yếu cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc. Các Luật Đất đai đều không quan tâm tới các cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý của người được đất cho những người mất đất. Pháp luật của chúng ta quy định, nhà nước phải thu được đầy đủ giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Đây là quy định trong Luật Đất đai 2003, trong Luật Đất đai 2013 vẫn như vậy và không có bất kỳ giải pháp nào.

gpmb

Dự án khu đô thị Phúc Khánh 1 (Khánh Hoà) chậm trễ tiến độ nhiều năm nay do vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Trước giải pháp của TP.HCM, Đà Nẵng đã làm một giải pháp rất đơn giản, khi làm đường sẽ thu thêm cả hai bên đường, nhà nước lấy đất thu hai bên đường đem đấu giá để làm kinh phí phát triển thành phố. Các nước đều dùng cách thức này để phát triển thành phố và vẫn tạo được sự đồng thuận trong xã hội. Tuy nhiên, ở Hà Nội thì ngược lại, luôn xuất hiện những con đường “đắt nhất hành tinh” gắn với nhà siêu mỏng, siêu méo.

Vấn đề ở đây phải đưa thành một “trụ”, đó là thu từ giá đất tăng thêm. Có thể thu bằng cách thức chia sẻ lợi ích trong quá trình bồi thường hỗ trợ tái định cư, hoặc cũng có thể thu bằng thuế. Ví dụ, coi giá đất đai tăng thêm đối với mỗi thửa đất là thu nhập thêm của người chủ sử dụng đất, nhà nước có thể thu theo hình thức thuế thu nhập đối với phần đất đó, thậm chí cao hơn phần thuế thu nhập. Bởi vì phần giá trị tăng thêm này không phải do người sử dụng đất tạo ra, mà do người khác làm rồi tự nhiên được hưởng lợi.

2 phương án hiệu quả

Thứ nhất, phương án chuyển dịch đất đai cần phải quan tâm tới nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất vì việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao hơn nhiều so với cách sử dụng đất trước của những người đang sử dụng đất. Một phần lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ với cộng đồng dân cư mất đất tại địa phương.

Cơ chế chia sẻ lợi ích cần được quan tâm đặc biệt trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích khai thác tài nguyên thiên nhiên như đầu tư vào các dự án thủy điện hay các dự án khai khoáng. Lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ để phát triển địa phương cũng như giải quyết việc hỗ trợ về sinh kế cho những người đã mất đất.

Như vậy, pháp luật về đất đai cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi, cụ thể bao gồm các nội dung sau: Các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt dựa trên phân tích chi phí – lợi ích (Cost – Benefit Analysis – CBA) về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, đánh giá tác động xã hội và đánh giá tác động môi trường.

Phương án hai, tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích sẽ được thực hiện. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Áp dụng 2 đề xuất đổi mới như trên sẽ phát huy được mọi ưu điểm và khắc phục được mọi nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện.

Riêng TP.HCM, để sử dụng đất đai hiệu quả, một ban công tác cần được thành lập trong đó có đại diện người dân, chính quyền, doanh nghiệp, tổ chức xã hội và chuyên gia. Một trong những vấn đề quan trọng là ban công tác phải làm việc một cách công tâm, không chịu sự chi phối của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào.