Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.

Theo điều chỉnh mới thể hiện tại điều 7 dự thảo về “Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh”.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

Trước đó, trong bản dự thảo lần 2 nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất 3 phương án quy định điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh.

Cụ thể, phương án 1 là cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3 đến 5 căn nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư, trong một năm.

Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình xây dựng hoặc 5-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong một năm.

Phương án 2 đề xuất quy định cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000 – 2.000m2 đối với đất tại khu vực đô thị; từ 3.000 – 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn; từ 1.000 – 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở; từ 3.000m2 – 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3 là cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Tuy nhiên, đề xuất 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ của Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó, đa số ý kiến không đồng tình.

Theo các chuyên gia, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất Bộ Xây dựng, nếu áp dụng trên thực tế sẽ khó khăn cho cơ quan quản lý về công tác theo dõi, thống kê, giám sát. Đồng thời, quy định điều kiện mỗi cá nhân chỉ được bán, cho thuê từ 3-5 căn nhà/năm có thể vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân.

Ông Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, việc xác định phạm vi kinh doanh bất động sản của cá nhân là quy mô lớn hay nhỏ có thể xem xét kết hợp cả yếu tố nguồn gốc và quy mô bất động sản. Cá nhân sử dụng đất, nhà ở có nguồn gốc từ thừa kế, tặng hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể được tự do giao dịch dù sở hữu quy mô lớn. Tuy nhiên, đây là việc không dễ triển khai, để thực hiện cần cơ chế liên thông, kiểm soát giao dịch giữa nhiều cơ quan liên quan.

Vi Anh