Các biến động kinh tế – địa chính trị toàn cầu đang tạo ra những tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, trong đó bất động sản công nghiệp chịu ảnh hưởng rõ nét nhất.
Theo báo cáo mới nhất của Savills, giá năng lượng đang trở thành kênh tác động trực tiếp và rõ rệt nhất đến nền kinh tế toàn cầu. Tại các thị trường phát triển, chi phí năng lượng chiếm khoảng 5-10% trong rổ tính lạm phát. Khi giá dầu tăng 10%, lạm phát có thể tăng thêm 0,1-0,3 điểm phần trăm.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới
Đáng chú ý, giá dầu toàn cầu đã tăng khoảng 40% so với đầu năm, qua đó lan tỏa áp lực chi phí trên diện rộng.
Chi phí leo thang
Tác động này thể hiện rõ trong lĩnh vực sản xuất – nền tảng của bất động sản công nghiệp. Chi phí năng lượng gia tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất đi lên, trực tiếp thu hẹp biên lợi nhuận doanh nghiệp. Trước áp lực đó, nhiều tập đoàn buộc phải điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.
Khác với các phân khúc bất động sản khác, bất động sản công nghiệp phụ thuộc chặt vào hiệu quả sản xuất. Khi hoạt động đầu tư của doanh nghiệp chững lại, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cũng suy giảm tương ứng.
Savills cho biết tâm lý “chờ đợi và quan sát” đang phổ biến hơn trên thị trường. Giao dịch không biến mất, nhưng thời gian đàm phán kéo dài khi nhà đầu tư cần đánh giá lại chi phí và rủi ro. Đây được xem là biểu hiện của một giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn trước khi thị trường xác lập trạng thái cân bằng mới.
Ở góc độ chuỗi cung ứng, áp lực chi phí đang thúc đẩy một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc. Doanh nghiệp có xu hướng đa dạng hóa địa điểm sản xuất, rút ngắn chuỗi vận chuyển và giảm phụ thuộc vào các tuyến logistics quốc tế dễ bị gián đoạn.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam không đứng ngoài xu hướng, dù tác động chủ yếu mang tính gián tiếp. Theo ông Troy Griffiths – Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, điểm đáng chú ý hiện nay không phải là sự suy giảm nhu cầu, mà là áp lực chi phí chuỗi cung ứng gia tăng nhanh chóng.
Ông nhấn mạnh, khi giá năng lượng tăng, tác động lan tỏa ra toàn bộ hệ sinh thái sản xuất, từ logistics, vận tải đến nguyên vật liệu đầu vào. Đây sẽ là yếu tố có thể làm thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất trong ngắn hạn.
Dù vậy, thị trường vẫn cho thấy sức chống chịu tương đối tốt. Nửa cuối năm 2025, khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận khoảng 25.700 ha đất công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Tại Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM, tỷ lệ này thậm chí vượt ngưỡng 90%.
Điều này phản ánh nhu cầu thực vẫn duy trì ổn định, song đã chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Doanh nghiệp không còn đơn thuần tìm kiếm chi phí thấp mà ưu tiên các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và khả năng đảm bảo vận hành liên tục.
Logistics và “xanh” lên ngôi
Bên cạnh áp lực ngắn hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với động lực tăng trưởng đến từ chất lượng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu.
Mô hình khu công nghiệp “xanh”, tích hợp hạ tầng và sẵn sàng vận hành nổi lên như xu hướng chủ đạo.
Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy dòng vốn đầu tư ngày càng mang tính chọn lọc, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất sẵn sàng và lộ trình triển khai minh bạch. Trong đó, bất động sản công nghiệp – đặc biệt là logistics – tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt hoạt động M&A.
Sự bùng nổ của thương mại điện tử và ngành phân phối kéo theo nhu cầu lớn đối với hệ thống kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa. Đồng thời, chi phí đất tại các khu công nghiệp lâu năm tăng cao cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh.
Hạ tầng giao thông đóng vai trò then chốt trong xu hướng này. Tại miền Nam, các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3 hay hệ thống metro đang mở rộng dư địa phát triển logistics. Ở miền Bắc, mạng lưới cao tốc và Vành đai 4 giúp tăng cường kết nối liên vùng, cải thiện hiệu quả chuỗi cung ứng.
Ông Tạ Mỹ Bách – Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam nhận định, giai đoạn cuối năm 2026 có thể chứng kiến hoạt động M&A sôi động hơn khi doanh nghiệp tích lũy đủ nguồn lực và tiến độ giải ngân được đẩy nhanh.
Đáng chú ý, yếu tố ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang chuyển từ xu hướng sang tiêu chuẩn bắt buộc. Nhiều tập đoàn đa quốc gia yêu cầu chứng nhận “xanh” ngay từ giai đoạn đề xuất thuê. Tại Hà Nội và TP.HCM, tiêu chí này đã trở thành một “bộ lọc” quan trọng trong lựa chọn địa điểm sản xuất.
Cùng quan điểm, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh CTCP Long Hậu, cho rằng ESG đã trở thành điều kiện cần trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các cơ chế như CBAM của EU đang tác động trực tiếp đến chi phí xuất khẩu, buộc doanh nghiệp phải nâng cấp tiêu chuẩn môi trường.
Trong bối cảnh đó, mô hình khu công nghiệp “xanh”, tích hợp hạ tầng và sẵn sàng vận hành nổi lên như xu hướng chủ đạo. Những dự án này giúp rút ngắn thời gian triển khai, đồng thời đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế ngay từ đầu.
Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội, thị trường vẫn cần tháo gỡ các rào cản pháp lý. Theo các chuyên gia, ba nhóm vấn đề chính gồm: sự thiếu thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương; quy trình hành chính còn kéo dài; và khung pháp lý cho hoạt động M&A chưa hoàn thiện.
Về dài hạn, giai đoạn 2026–2030 được dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao về hạ tầng, công nghệ và ESG sẽ thu hút dòng vốn chất lượng, trong khi các dự án chậm cải thiện có nguy cơ bị đào thải. Giá thuê đất khu công nghiệp được dự báo tăng khoảng 5–6% mỗi năm trong 5 năm tới, phản ánh nhu cầu bền vững và quá trình nâng cấp chất lượng thị trường.