Theo nhận định của giới chuyên gia, bất động sản hậu cần (logistics) và công nghiệp vẫn là loại tài sản tăng trưởng hơn so với các tài sản bất động sản khác trong cuối năm 2021.
Mặc dù được dự báo là có triển vọng tăng trưởng tốt và thực tế từ giữa năm 2020 làn sóng đầu tư mở rộng các hạ tầng công nghiệp hậu cần logistics như nhà xưởng, kho bãi liên tục diễn ra nhưng trong các tháng đầu năm 2021 làn sóng này đang bị chậm lại do COVID-19.
Suy giảm trong ngắn hạn
Cụ thể, từ đầu năm 2021 đến nay, giá thành nhiều loại vật liệu xây dựng tăng cao khoảng 25% so với đầu năm, đặc biệt là giá thép trong nước tăng mạnh. Việc tăng giá thép và các loại vật liệu xây dựng cộng với việc nhiều địa phương tiến hành giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ để chống dịch cũng sẽ làm gián đoạn tiến độ của các công trình vì đội vốn, khi đó chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu tiếp tục triển khai dự án.
Trong khi đó, theo các chuyên gia, sự bùng phát và lây lan phức tạp của dịch bệnh COVID-19 vừa qua cũng đã có những ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng và hoạt động trong ngành công nghiệp sản xuất; nhà xưởng thiếu hụt lao động do những hạn chế di chuyển.
Cụ thể, việc kết nối hậu cần ghi nhận sự gián đoạn trong việc phân phối sản phẩm vì hàng hóa buộc phải phân loại thành thiết yếu và không thiết yếu. Các lĩnh vực như thực phẩm ăn uống, thương mại điện tử, dược phẩm và kho lạnh sẽ có nhiều nhu cầu thuê mua không gian kho bãi bổ sung cạnh các khu đô thị. Mặt khác, một số lĩnh vực như ô tô, máy móc hạng nặng và hóa chất, có thể tìm kiếm những hợp đồng cho thuê ngắn hạn xa khu vực trung tâm.
Trước những diễn biến trên, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao JLL Việt Nam, việc nhu cầu tăng trong khi nguồn cung bất động sản công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho có thể suy giảm trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê với nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới.
Cũng theo bà Trang Bùi trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư sẽ rất thận trọng, xem xét kỹ lưỡng các danh mục đầu tư trước khi triển khai vốn cho các khoản đầu tư bất động sản.
“Tuy nhiên, nhu cầu về thương mại điện tử và dịch vụ dược phẩm tăng tốc ồ ạt đã đảm bảo rằng logistics và công nghiệp vẫn là loại tài sản tăng trưởng vững vàng hơn so với các loại tài sản bất động sản khác năm 2021,” bà Trang nhấn mạnh.
Bất động sản kho bãi, logistics được dự báo sẽ có triển vọng phát triển tích cực trong thời gian tới
Điểm sáng tích cực
Dù hứng chịu nhiều khó khăn trong hiện tại nhưng theo các chuyên gia chính dịch bệnh COVID-19 cũng đã mở ra những cơ hội phát triển đột phá mới cho bất động sản công nghiệp hậu cần, logistics.
Cụ thể, theo Tập đoàn tư vấn đầu tư bất động sản JLL thì khối lượng đầu tư vào lĩnh vực hậu cần và công nghiệp khu vực châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng lên mức 50-60 tỷ USD trong giai đoạn 2023-2025. Theo đó, Việt Nam luôn nằm trong nhóm thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất Đông Nam Á với tốc độ tăng trưởng của thương mại điện tử bán lẻ năm 2020 ổn định ở mức 18%, với doanh thu bán lẻ đạt 11,8 tỷ USD.
Tiến sĩ Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố như chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi…
Nhìn từ giá thuê đất công nghiệp cũng đang rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu dịch chuyển. Cụ thể: Giá thuê đất/chu kỳ của Việt Nam chỉ từ 88,2- 132 USD/m2/chu kỳ trong khi Trung Quốc là 180 USD/m2/chu kỳ; còn nhà xưởng xây sẵn giá thuê cũng chỉ khoảng 4.5 – 4,8 USD/m2/tháng.
Nhận định về triển vọng các khu vực dự kiến sẽ có tiềm năng tăng trưởng BĐS kho bãi logistics hiện nay, ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho biết khu vực kinh tế trọng điểm phía bắc, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng,… đang ngày trở nên thu hút đối với các hoạt động đầu tư sản xuất cũng như logistics.
Còn tại khu vực phía nam, Long An hiện nổi lên là một điểm đến thu hút với các nhà đầu tư do tỷ lệ lấp đầy cao tại các dự án công nghiệp tại hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn Long An để thành lập các trung tâm phân phối và dự án logistics, ông John Campbell nhận định.
Nhiều thương vụ giao dịch lớn
Chia sẻ quan điểm trên, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam cũng cho rằng sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ chỉ theo chiều tăng lên trong mắt các nhà đầu tư và thực tế nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tăng tỷ lệ đầu tư tài sản logistics khi họ tìm cách phân bổ vốn vào các tài sản ít cạnh tranh và tạo ra thu nhập ổn định.
Ngay trong tháng 5 vừa qua, thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Hay như ESR Cayman Limited – nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW đã công bố hợp tác cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP Hồ Chí Minh.
“Hiện ghi nhận số lượng các quỹ đầu tư cốt lõi tiếp cận thị trường logistics và công nghiệp ngày càng tăng, qua đó làm tăng khả năng diễn ra nhiều thương vụ giao dịch mua bán hoặc cho thuê quy mô lớn”, bà Trang Bùi cho biết thêm.
Để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, theo JLL, Việt Nam cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng; chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo./.
Lê Sáng