Bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh giá

Theo báo cáo của MBS, trong quý II/2026 lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng thêm khoảng 1 đến 1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay mua bất động sản lên mức 13 đến 14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao cùng nguồn cung gia tăng đang tạo áp lực lên giá bán và tâm lý của nhà đầu tư.

Lãi vay cao, chính sách ưu đãi không đủ kích cầu

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính như cố định lãi suất 7 đến 8% trong hai năm đầu tại các dự án mới ở Hà Nội, Quảng Ninh và TP HCM.

Tuy nhiên, theo MBS Research những chính sách ưu đãi này vẫn chưa đủ tạo cú hích cho thị trường khi phần lớn nhà đầu tư lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Đơn vị này cho biết giá giao dịch tại một số dự án căn hộ đã giảm khoảng 5% so với quý I. Riêng tại Hà Nội, thị trường nhà đất cũng ghi nhận giao dịch chậm hơn, giá bán điều chỉnh trong bối cảnh Thủ đô công bố quy hoạch tổng thể 100 năm.

Cùng quan điểm, OneHousing cho biết thanh khoản thị trường đã chậm lại đáng kể trong nửa đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp chỉ đạt khoảng 50 đến 60%, thấp hơn nhiều so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng thanh khoản suy giảm không đồng nghĩa dòng tiền đã rời bỏ thị trường. Theo ông Trung, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn tồn tại, song người mua đang cân nhắc kỹ hơn về giá bán, khả năng tài chính và triển vọng của từng dự án trước khi xuống tiền.

Diễn biến giao dịch thực tế cho thấy mặt bằng giá tại nhiều khu vực từng tăng mạnh trong giai đoạn 2023 đến 2025 đã bắt đầu điều chỉnh.

Khảo sát của phóng viên ghi nhận tại một đại đô thị phía Tây Hà Nội, căn studio diện tích khoảng 28 m2 từng được chào bán với giá 3,1 tỷ đồng hiện chỉ còn khoảng 2,4 tỷ đồng. Nhiều tòa căn hộ lân cận cũng giảm từ khoảng 95 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 75 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Tây Hồ Tây, thị trường chuyển nhượng cũng xuất hiện xu hướng giảm giá rõ nét. Nhiều căn hộ trước đây được rao bán ở mức 145 đến 155 triệu đồng/m2 hiện giảm xuống khoảng 120 đến 135 triệu đồng/m2. Không ít căn hộ được điều chỉnh từ vùng giá trên 11 tỷ đồng xuống còn khoảng 9 đến 10 tỷ đồng, tương đương khoảng 100 đến 120 triệu đồng/m2.

Ở Ngoại giao đoàn, các căn hộ thuộc các tòa N01, N03 hay Han Jardin từng được chào bán trên 110 đến 120 triệu đồng/m2 nay phổ biến quanh mức 100 triệu đồng/m2 nếu chủ sở hữu cần bán nhanh.

Xu hướng hạ nhiệt cũng lan sang các đô thị vệ tinh. Tại Ecopark (Hưng Yên), giá căn hộ hiện thấp hơn khoảng 10% so với mức đỉnh thiết lập trong năm 2025. Trong khi đó, tại một đại đô thị lân cận, nhiều chủ nhà chấp nhận bán dưới giá hợp đồng mua bán, với mức cắt lỗ phổ biến từ 300 đến 500 triệu đồng mỗi căn nhằm cải thiện thanh khoản.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng phản ánh xu hướng này khi mặt bằng giá rao bán trên nền tảng hiện ở mức bình quân khoảng 85 triệu đồng/m2 và đã giảm liên tiếp trong ba tháng gần đây.

Áp lực sàng lọc gia tăng

Theo bà Nguyễn Ly Ly – Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, mỗi phân khúc đang chịu những áp lực thanh khoản khác nhau. Riêng với căn hộ chung cư, nhiều nhà đầu tư thứ cấp phải gánh chi phí vốn lớn trong khi phải cạnh tranh trực tiếp với các dự án mới được chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi về giá bán và hỗ trợ tài chính.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh khi thanh khoản suy giảm, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để tìm kiếm người mua.

Bên cạnh đó, lượng nguồn cung mới và các dự án chuẩn bị bàn giao ngày càng nhiều cũng khiến áp lực thoát hàng của nhóm nhà đầu tư này gia tăng, buộc nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để sớm tìm được khách mua.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh – Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho rằng việc nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc bán cắt lỗ là phản ứng bình thường khi thị trường suy giảm thanh khoản. Trong bối cảnh dòng tiền bị siết chặt, mục tiêu ưu tiên của nhiều người là nhanh chóng thu hồi vốn thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản.

Theo ông Thanh, các nhà đầu tư cần chủ động rà soát lại năng lực tài chính, tính toán chi phí vốn và xây dựng phương án quản trị rủi ro phù hợp thay vì tiếp tục kỳ vọng vào mức tăng giá như giai đoạn trước.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn nhận định việc tiếp tục “ôm hàng” tại Hà Nội với kỳ vọng tăng giá mạnh trong ngắn hạn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Sau giai đoạn tăng nóng, biên lợi nhuận đã thu hẹp đáng kể trong khi giá trị vốn đầu tư bỏ ra rất lớn.

Đối với các nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế, việc tiếp tục chạy theo những thị trường đã tăng mạnh có thể làm giảm hiệu quả đầu tư. Theo chuyên gia này, thay vì tập trung toàn bộ nguồn lực vào Hà Nội, nhà đầu tư nên cân nhắc các khu vực còn ở mặt bằng giá thấp, hạ tầng đang được đầu tư và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, bài toán quan trọng không còn là sở hữu bất động sản tại Hà Nội bằng mọi giá, mà là lựa chọn được khu vực có khả năng tạo ra hiệu quả đầu tư và dòng tiền bền vững trong trung và dài hạn.

Diệu Hoa