Sáp nhập các tỉnh, thành phố có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, trong đó có giá bán và giao dịch. Thực tế, trong tháng 3 vừa qua đã có nhiều “điểm nóng” tại nhiều thị trường trước thông tin sáp nhập, tạo thành một đợt sốt đầu năm – thời điểm mang tính chu kỳ trong nhiều năm gần đây. Tuy nhiên, điểm nhận diện của đợt sốt năm nay có gì mới?
Dưới đây là 4 điểm đặc trưng của đợt sốt đất trước thông tin sáp nhập tỉnh thành đầu năm nay:
- Cơ Sở Đẩy Giá Tăng Đều Từ Kỳ Vọng Phát Triển Hạ Tầng
Khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và kinh tế tại khu vực đó, dẫn đến việc giá đất tăng nhanh chóng. Chẳng hạn, tại Bắc Giang, sau tin đồn sáp nhập, giá đất nền đã tăng từ 20-30% chỉ trong một tuần. Tương tự, tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng 41%, kéo theo giá đất tăng cao. Tương tự tại các tỉnh thành khác như Hưng Yên, Phú Thọ, Ninh Bình… giá đất cũng đều được đẩy lên cao do người mua, nhà đầu tư kỳ vọng sau sáp nhập kinh tế, hạ tầng địa phương sẽ phát triển. Từ những điểm nóng ban đầu, sốt đất đang có dấu hiệu lan rộng hơn khi xuất hiện ngày càng nhiều điểm nóng khác tại Hải Phòng, Hải Dương, Thái Bình, Bắc Ninh đến Đắk Lắk, Bà Rịa – Vũng Tàu…
Thực tế, tại những địa phương có sốt đất, các điểm nóng sẽ tập trung vào khu vực mà cơ sở hạ tầng phát triển hoặc có dự án đã được quy hoạch. Tuy nhiên, trước tâm lý đám đông, một số khu vực vùng ven, gần dự án đã bỏ không nhiều năm cũng được đẩy giá ảo dù chưa có thông tin nào về quy hoạch, hạ tầng, sẽ tiềm ẩn rủi ro, người mua, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng.
Cơ sở hạ tầng, quy hoạch là “cái cớ” để đẩy sóng, tạo sốt đất.
- Xuất Hiện Tâm Lý Đầu Cơ Và Hiệu Ứng Đám Đông
Đây cũng là đặc điểm thường thấy tại những điểm nóng sốt đất. Thông tin sáp nhập thường kích thích tâm lý đầu cơ, khiến nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng sinh lời nhanh chóng. Điều này tạo ra hiệu ứng đám đông, đẩy giá bất động sản lên cao hơn giá trị thực. Chẳng hạn tại Hưng Yên, những ngày cuối tháng 3 rất đông người tụ tập tại các khu đất để tìm hiểu thông tin, săn lùng mua đất. Trước đó, các đợt đấu giá đất có hàng nghìn hồ sơ, hằng trăm nhà đầu tư tham gia với giá chốt cao ngất ngưởng càng tạo tâm lý FOMO. Tại thị trường Nhơn Trạch, Đồng Nai, lượng giao dịch công chứng, giao dịch thực vẫn khá ít nhưng rất nhiều giao dịch sang tay, lướt cọc cho thấy tâm lý đầu cơ rất rõ. Các thị trường khác như Phú Thọ, Ninh Bình hay Bắc Giang cũng có dấu hiệu tương tự.
Do mang tính chất đầu cơ, nên các chuyên gia cảnh báo rằng những đợt tăng giá này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Cụ thể, khi sốt đất qua đi, những nhà đầu tư không kịp sang tay, rút khỏi thị trường sẽ “mắc cạn” bị chôn vốn. Trường hợp địa phương không phát triển quy hoạch, hạ tầng như kỳ vọng, giá đất cũng giảm hoặc nằm im trong thời gian dài và không có người mua.
- Lợi Dụng Tin Đồn Để Thổi Giá Bất Động Sản
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, lượt quan tâm, tìm kiếm bất động sản tại những điểm sốt đất trong tháng 3 vừa qua đều tăng mạnh. Như vậy, tâm lý đám đông đã tạo lực đẩy giúp thị trường sôi động. Nhưng trong đợt sốt đất đầu năm nay cũng có tình trạng một số đối tượng lợi dụng tin đồn về sáp nhập để tung tin, tạo hiệu ứng giả, nhằm đẩy giá bất động sản lên cao và trục lợi. Trên nhiều diễn đàn, hội nhóm, không ít đối tượng tung tin đồn khu vực này, dự án kia sắp có quy hoạch, đầu tư; trở thành trung tâm hành chính mới… để thu hút sự quan tâm. Đặc biệt, tại một số thị trường như Nhơn Trạch, Đồng Nai hay Việt Trì, Phú Thọ, nhóm đầu cơ còn tạo những “giao dịch ảo”, giao dịch sang tay, thậm chí tạo tình trạng khan hàng, tranh mua tranh bán để kích thích tâm lý đám đông.
Cơ quan chức năng đã cảnh báo về tình trạng này, khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo và thận trọng trước khi đưa ra quyết định. Chẳng hạn tại Thái Bình, Công an tỉnh đã ra khuyến cáo người dân không nên vội tham gia các lời mời đầu tư từ các hội nhóm bằng việc tung tin đồn về việc nâng cấp đơn vị hành chính, đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng… dù chưa có thông tin chính thức của cấp có thẩm quyền.
- Biến Động Giá Không Đồng Đều Và Phụ Thuộc Vào Chính Sách
Theo Luật Đất đai 2024, giá đất tại các khu vực sáp nhập sẽ biến động tùy thuộc vào chính sách phát triển hạ tầng và quản lý đất đai của Nhà nước. Mặc dù một số khu vực sau sáp nhập sẽ có giá đất tăng do điều chỉnh đơn vị hành chính, nhưng mức độ tăng và biến động giá cụ thể là điều không thể đoán trước. Cũng không ít trường hợp, sau sáp nhập giá chỉ đi ngang thậm chí giảm nhẹ nếu địa phương không phát triển như kỳ vọng.
Hiện nay, một số điểm nóng như Hưng Yên, Bắc Giang hay Đồng Nai, nhiều khu vực có giá tăng nóng 20-30% nhưng cũng có những địa bàn giá chỉ nhích nhẹ 5-7%. Do đó, mức tăng giá sẽ không đồng đều và nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các thông tin quy hoạch từ cơ quan chức năng để đưa ra quyết định hợp lý.
Liên quan đến sốt đất trước thông tin sáp nhập tỉnh thành, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định việc sáp nhập các tỉnh, thành có thể giúp giảm bớt một số thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này mang lại lợi ích cho người dân khi có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý. Đây có lẽ là một điểm mới trong số những đặc điểm nhận diện sốt đất đầu năm 2025 so với các đợt sốt đất trước đó.
Nhìn chung, tâm lý đám đông, sự kỳ vọng giá tăng và mong muốn kiếm lời nhanh từ bất động sản… đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian qua. Không ít người cho rằng, đây là cơ hội để “mua trước đón đầu”. Tuy nhiên, ở góc nhìn của một nhà đầu tư, người có nhiều năm kinh nghiệm tham gia thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, đợt sốt đất đầu năm nay tại nhiều tỉnh thành đã có dấu hiệu “nóng” và tiềm ẩn rui ro điều chỉnh. Thông tin sáp nhập chỉ là một yếu tố, trong khi giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng từ hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương.
Ngoài ra, quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến nên người mua non kinh nghiệm có thể mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng. Ông Tuấn khuyến cáo: “Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo: Mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”.
Hải Âu