Việc định giá đất đúng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trong giải phóng mặt bằng.

Nhận diện những điểm mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024

Thứ nhất là bỏ khung giá đất. Đây được coi là điểm tiến bộ của Luật Đất đai 2024, là tiền đề cho việc từng bước đi đến xóa bỏ tình trạng “hai giá” trong lĩnh vực đất đai, một là giá thị trường và hai là giá nhà nước với cơ chế quản lý đất theo hành chính mang tính áp đặt. Đồng thời khắc phục bất cập của việc định giá cứng nhắc, đánh đồng trên phạm vi cả nước nên không theo kịp sự biến động giá trên thị trường cả về không gian và thời gian…, không những gây thiệt thòi trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý trong xác định giá đất cũng như thiệt hại về kinh tế cho nhà nước và cả khó khăn cho doanh nghiệp khi các dự án chậm được phê duyệt…

Với việc bỏ khung giá đất, việc định giá ở các địa phương sẽ linh hoạt hơn, theo kịp diễn biến thị trường, tránh được thất thoát tài sản nhà nước và thiệt hại cho người sử dụng đất do định giá thấp gây ra.

Thứ hai là cùng với các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư…, Luật Đất đai 2024 quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Đây chính là sự thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW là “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường…”. Đây cũng là tiền đề để tiến tới xóa bỏ những bất hợp lý trong định giá đất dẫn tới không ít khiếu kiện kéo dài trong thời gian vừa qua liên quan đến giá đất và bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất…

Từ đó, việc định giá đất đúng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trong giải phóng mặt bằng vốn luôn là một khâu rất phức tạp từ trước đến nay, góp phần thúc đẩy nhanh việc triển khai, thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội của địa phương…

Thứ ba là đã cụ thể hóa các phương pháp định giá đất, tạo điều kiện trong việc thực hiện cũng như góp phần giảm thiểu các tiêu cực có thể phát sinh trong quá trình định giá đất. Không những Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất (gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh; bỏ phương pháp chiết trừ), mà còn quy định luôn cả cách thực hiện, trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Điều này tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện, khắc phục những cách hiểu, giải thích luật khác nhau dẫn đến cách thực hiện khác nhau, không những có thể gây thiệt hại cho nhà nước, người sử dụng đất hay chủ đầu tư, mà còn có thể dẫn đến những vi phạm pháp luật của cán bộ địa phương và tư vấn xác định giá đất trong quá trình xác định giá đất, kể cả vô tình hay cố ý.

Thứ tư là cập nhật bảng giá đất thường xuyên. Luật Đất đai 2013 quy định “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần”, nhưng đến Luật Đất đai 2024 đã rút ngắn định kỳ ban hành bảng giá đất xuống “hằng năm”. Điều này có thể tăng áp lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở cấp tỉnh, nhưng sẽ giúp giá đất theo kịp biến động giá, bám sát thị trường. Điều đó cũng giúp giảm thiểu thất thoát tài sản nhà nước, thiệt hại kinh tế cho các bên liên quan, nhất là trong việc bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng khi nhà nước thu hồi đất, trong trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong định giá đất.

Thứ năm là phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể đến cấp huyện. Điều này có mặt tích cực là giảm tải cho cấp tỉnh, giúp cho việc triển khai các dự án phát triển nhà ở nói riêng và phát triển kinh tế, xã hội nói chung ở địa phương nhanh chóng, thuận lợi, đồng thời là tiền đề cho việc xác định giá sát thị trường. Tuy nhiên, định giá đất là việc khó và phức tạp nên cũng sẽ tạo áp lực không nhỏ lên cấp huyện. Thậm chí dễ dẫn đến định giá sai do vô tình hay cố ý và có thể để lại hậu quả cả về kinh tế và pháp lý.

Do đó, việc phân cấp định giá đất cụ thể đến cấp huyện sẽ có hai mặt, có thể giúp đẩy nhanh công tác định giá đất góp phần đẩy nhanh các dự án và phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương, nhưng ngược lại, cũng có thể gây chậm trễ và thậm chí sai sót trong định giá đất.

Thứ sáu là có nhiều đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất theo hướng tiếp cận thực tiễn, mang tính khả thi và tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện, nhất là ách tắc trong khâu định giá đất trong thời gian vừa qua dẫn đến chậm trễ của các dự án, kể cả trong việc phê duyệt, triển khai cũng như hoàn thiện, cấp giấy chứng nhận…

Tháo gỡ ách tắc về tư vấn xác định giá đất

Tình trạng ách tắc trong định giá đất dẫn đến đến chậm trễ trong việc giao đất và phê duyệt, triển khai dự án có lúc đã trở thành vấn đề nóng trong thời gian qua, mà nguyên nhân chính xuất phát từ việc không thuê được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Nguyên nhân của nguyên nhân bắt nguồn từ việc thời gian qua xảy ra không ít vụ việc một số thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất, đơn vị thẩm định giá vướng vòng lao lý, bị kết tội trong một số vụ án tham nhũng, thậm chí là trong cả một số vụ án tham nhũng lớn, đặc biệt nghiêm trọng. Điều này đã dẫn đến thái độ cực đoan của cả tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá và cả định giá viên, thẩm định viên về giá. Để đảm bảo “an toàn” cho mình, nhiều định giá viên, thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất, đơn vị thẩm định giá không dám tham gia tư vấn xác định giá đất khi được cơ quan chức năng mời tham gia tư vấn, thẩm định giá đất cụ thể.

Trong khi đó, tham vấn tư vấn xác định giá đất là một khâu trong quá trình định giá đất của chính quyền địa phương, thậm chí có quy trình còn là một trong những khâu bắt buộc, như Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Vì vậy, việc không mời được tư vấn xác định giá đất đã gây đình đốn, chậm trễ trong việc định giá đất của địa phương, nhất là trong việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án.

Điều này đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến việc xác định giá đất, định giá đất của địa phương. Từ đó ảnh hưởng đến quyết định giao đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Hệ quả là nhiều dự án bị đình trệ, đóng băng không thể triển khai. Điều này vừa ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai của địa phương, vừa ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Hệ quả tiếp theo là kể cả dự án đầu tư công cũng bị đình trệ, chậm trễ, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Đồng thời, nhiều dự án phát triển bất động sản của doanh nghiệp ách tắc, dẫn đến thiếu nguồn cung, ảnh hưởng đến nhu cầu có nhà ở của người dân, gây mất cân đối cung cầu, đẩy giá nhà lên cao, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và việc tiếp cận nhà ở của người dân, cũng như việc các dự án bất động sản công nghiệp, thương mại ách tắc ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế.

Để góp phần tháo gỡ vướng mắc trên, Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới quan trọng trong lĩnh vực định giá đất, trong đó có những đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất.

Cụ thể, vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất được quy định linh hoạt hơn trong quy trình định giá đất cụ thể. Trong quy trình này, Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là thành phần trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (khoản 3 Điều 114), thì đến Luật Đất đai 2024, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện “có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên” Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện (khoản 2 và 3 Điều 161). Điều đó có nghĩa, theo Luật Đất đai 2013 thì tổ chức tư vấn xác định giá đất là thành phần bắt buộc trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, còn trong Luật Đất đai 2024 không bắt buộc phải có thành phần tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, tức là có thể có và có thể không.

Đây là một trong những điểm mấu chốt nhằm tháo gỡ ách tắc trong khâu định giá đất cụ thể khi không mời được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định, như ở trên đã đề cập. Điều này sẽ giúp chính quyền địa phương linh hoạt hơn trong việc định giá đất cụ thể, tránh được ách tắc không đáng có gây trì trệ trong việc triển khai các dự án và sự phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương.

Tuy nhiên, cũng cần nói rõ một điều, việc không có tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất chỉ nên coi là giải pháp xử lý tình huống chứ không phải là biện pháp kéo dài. Bởi tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò quan trọng trong xác định giá đất. Các định giá viên, thẩm định viên về giá là những người có chuyên môn, kinh nghiệm, nhất là có nhiều thông tin, dữ liệu về giá đất, lại bám sát biến động của thị trường. Các tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá là những doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá.

Do đó, sử dụng đội ngũ này tham gia vào quá trình xác định giá đất sẽ góp phần quan trọng giúp cho việc định giá đất ở địa phương nhanh chóng, chính xác hơn. Mặt khác, về lý thuyết, tổ chức tư vấn xác định giá đất không có lợi ích nào trong giá đất được xác định. Do đó, việc tham gia của tổ chức này vào quá trình xác định giá đất sẽ nâng cao tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong định giá đất. Vì vậy về lâu dài, cần có giải pháp tạo môi trường pháp lý an toàn cho tổ chức này tham gia vào quá trình định giá đất, thay vì nếu không mời được tư vấn xác định giá đất thì thay thế bằng đơn vị sự nghiệp công hay tổ công tác liên ngành.

Nghĩa là về lâu dài, cần phát huy vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất trong quá trình định giá đất ở địa phương. Muốn thế, một mặt cần nâng cao chất lượng cả về chuyên môn và đạo đức của đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, mặt khác đặc biệt và quan trọng hơn là cần tạo môi trường pháp lý lành mạnh, an toàn cho hoạt động của lực lượng này trong việc tư vấn xác định giá đất và thẩm định giá./.

Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam