Dù đã có những chuyển biến tích cực, nhưng việc xử lý các dự án kéo dài vẫn cần giải pháp đồng bộ để khắc phục những vướng mắc pháp lý đan xen.
Dự án The Grand Manhattan, TP HCM được đẩy nhanh tiến độ sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
Hệ thống pháp luật mới đã tạo nền tảng tương đối đồng bộ để giải quyết khó khăn cho các dự án bất động sản. Tuy nhiên, với những công trình triển khai theo quy định trước đây, việc vận dụng chính sách hiện hành để khắc phục các tồn tại không phải lúc nào cũng thuận lợi.
Những vướng mắc về pháp lý
Từ thực tiễn tư vấn, có thể xác định ba nhóm vấn đề chính: điều kiện về đất ở đối với nhà ở thương mại, những tồn tại trong quá trình triển khai dự án và các hợp đồng BT chuyển tiếp.
Trước hết, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 đặt ra những điều kiện liên quan đến đất ở khi thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp dù sở hữu quỹ đất phù hợp quy hoạch vẫn gặp trở ngại do chưa đáp ứng yêu cầu về loại đất.
Nhằm giải quyết tình trạng này, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15, sau đó Chính phủ ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, cho phép thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất
Theo danh mục thí điểm, Hà Nội có 298 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.530 ha; TP HCM có 361 khu đất, tương ứng khoảng 2.285 ha. Chính sách này mở thêm cơ hội đầu tư đối với những khu đất trước đây chưa đáp ứng điều kiện đất ở.
Ở nhóm thứ hai, những khó khăn chủ yếu liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá đất và các thủ tục pháp lý trong triển khai.
Cả nước có 4.619 dự án gặp khó khăn, với tổng diện tích sử dụng đất khoảng 203.660 ha và tổng mức đầu tư 3.929.511 tỷ đồng. Cần lưu ý, không phải tất cả các trường hợp trong số này đều có sai phạm.
Để giải quyết tình trạng tồn đọng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 265/2025/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16, từng bước mở rộng phạm vi áp dụng các chính sách đặc thù.
Kết quả triển khai tại một số địa phương cho thấy những chuyển biến tích cực. TP Hải Phòng đã tháo gỡ 239/249 dự án; TP Huế đạt 161/171 dự án và Tuyên Quang là 51/56 dự án.
Tuy nhiên, việc giải quyết một vấn đề chưa đồng nghĩa với hoàn tất toàn bộ thủ tục. Nhiều trường hợp vẫn phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu về đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường, trong khi các quy định liên quan chưa bao quát hết những tình huống phát sinh.
Nhóm còn lại là các dự án BT chuyển tiếp, chủ yếu gặp khó khăn về nội dung hợp đồng, xác định giá trị quỹ đất thanh toán, điều chỉnh tổng mức đầu tư và sự thay đổi của chính sách trong quá trình thực hiện.
Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP của Chính phủ đã bổ sung cơ sở pháp lý để giải quyết các tồn tại đối với loại hình này. Dù vậy, một số trường hợp có nhiều vấn đề đan xen vẫn cần được xem xét để có phương án phù hợp.
Tập trung vào 4 nhóm giải pháp
Để đẩy nhanh tiến độ giải quyết các dự án kéo dài, cần tập trung vào 4 nội dung.
Thứ nhất, phân định rõ tính chất của các tồn tại pháp lý. Một số trường hợp phát sinh những vấn đề liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện, đòi hỏi cách xem xét phù hợp với tính chất và mức độ cụ thể. Theo đó, cần nghiên cứu phân biệt những sai sót mang tính thủ tục với các hành vi có yếu tố vụ lợi, bảo đảm nguyên tắc xử lý trách nhiệm theo quy định. Đồng thời, việc tham khảo những chính sách đặc thù đã ban hành có thể góp phần bổ sung cơ sở pháp lý cho quá trình giải quyết.
Thứ hai, nâng cao tính chủ động của địa phương. Trên thực tế, một dự án có thể đồng thời gặp khó khăn về đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch, thiết kế và xây dựng, trong khi các quy định hiện hành chưa bao quát đầy đủ mọi tình huống. Vì vậy, cần nghiên cứu trao thêm thẩm quyền phù hợp cho UBND cấp tỉnh trong việc xem xét những trường hợp có nhiều vấn đề đan xen, trên cơ sở tuân thủ quy hoạch, không gây thất thoát ngân sách và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cùng các bên liên quan.
Thứ ba, rà soát quy định đối với hợp đồng BT chuyển tiếp. Quá trình thực hiện có thể phát sinh những khác biệt về nội dung hợp đồng, phương thức thanh toán và trách nhiệm của các bên. Đặc biệt, không ít trường hợp khó khăn xuất phát từ nhiều nguyên nhân, khiến việc áp dụng quy định gặp trở ngại. Do đó, cần nghiên cứu mở rộng phạm vi xem xét đối với những trường hợp có lỗi từ nhiều phía, trên cơ sở xác định rõ nguyên nhân, tính chất và mức độ liên quan, đồng thời bảo đảm nguyên tắc quản lý, sử dụng hiệu quả tài sản công.
Thứ tư, tách bạch việc xử lý trách nhiệm cá nhân với tiến độ tháo gỡ dự án. Việc xác định trách nhiệm của các bên liên quan cần tuân thủ quy định pháp luật, đồng thời bảo đảm không làm gián đoạn quá trình khắc phục những tồn tại đã phát sinh.
Theo đó, có thể nghiên cứu cho phép hai công việc được triển khai song song trong những trường hợp phù hợp, thay vì bắt buộc hoàn thành tuần tự. Điều này vừa bảo đảm nguyên tắc xử lý vi phạm, vừa hạn chế tình trạng đình trệ, góp phần đưa nguồn lực đất đai vào khai thác hiệu quả.