Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dành riêng một chương về điều tiết thị trường, trong đó đặt ra nhiều công cụ từ kiểm soát đầu cơ, quản lý giá đất đến chính sách tài chính, thuế.
Theo bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra khái niệm đầu cơ bất động sản và từng bước xây dựng các tiêu chí nhận diện hoạt động này.
Cơ chế điều tiết thị trường bất động sản cần được thiết kế linh hoạt, phù hợp với diễn biến từng giai đoạn.
Điều tiết phải theo diễn biến thị trường
Theo bà Hoàng Thu Hằng, các công cụ điều tiết thị trường không thể được thiết kế theo một công thức cố định mà cần thay đổi theo từng thời điểm. Nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao ở mỗi giai đoạn có thể khác nhau, trong khi nhu cầu thực tế của thị trường cũng thay đổi theo các yếu tố tác động. “Ở mỗi thời điểm, công cụ điều tiết thị trường sẽ khác nhau”, bà Hằng nhấn mạnh.
Trong bối cảnh hiện nay, kiểm soát hoạt động đầu cơ được xác định là một trong những nội dung cần chú trọng. Việc nhận diện được hoạt động đầu cơ được kỳ vọng tạo cơ sở để áp dụng các giải pháp điều tiết phù hợp với diễn biến của thị trường và mặt bằng giá bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh việc xác định công cụ điều tiết, nhiều ý kiến cho rằng cần phải làm rõ thời điểm và điều kiện để các công cụ này được kích hoạt. Theo Khoản 2, Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc điều tiết được thực hiện khi “thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội”. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Điều 55 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, dự thảo vẫn chưa làm rõ thế nào là “diễn biến phức tạp”, mức độ ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội được xác định ra sao, cơ quan nào có trách nhiệm đánh giá và đưa ra kết luận.
Việc tiêu chí kích hoạt cơ chế điều tiết mới dừng ở những khái niệm định tính, nếu thiếu các chỉ báo cụ thể, có thể dẫn tới cách hiểu và áp dụng khác nhau trong thực tế. Điều này liên quan trực tiếp đến việc lựa chọn thời điểm, phạm vi và mức độ can thiệp của cơ quan quản lý.
Đối với doanh nghiệp, quyết định điều tiết được ban hành khi căn cứ chưa đủ rõ có thể tác động đến hoạt động đầu tư, huy động vốn và triển khai dự án. Trong khi đó, với người dân, các biện pháp điều tiết cũng có thể liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp.
Kiểm soát đầu cơ bằng công cụ phù hợp
Cùng với kiểm soát đầu cơ, các công cụ tài chính, thuế cũng được đặt ra trong định hướng điều tiết việc sử dụng đất.
Theo TS Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, Nghị quyết 21 đề cập đến các công cụ tài chính, thuế nhằm giải quyết tình trạng sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang. Trong đó có định hướng áp dụng chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang.
Theo ông Hiếu, nâng cao hiệu quả sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng để biến quyền sử dụng đất thành nguồn lực phục vụ phát triển. Chính sách tài chính, thuế cao hơn đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang có thể góp phần hạn chế tình trạng giữ đất nhưng không đưa vào khai thác, đồng thời khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn.
Dù vậy, để chính sách đi vào thực tế, trước hết phải giải quyết được bài toán xác định đúng đối tượng chịu tác động. Một trong những vấn đề cần làm rõ là thế nào được coi là chậm đưa đất vào sử dụng và thế nào là đất bỏ hoang. Với các dự án đầu tư, tình trạng chậm triển khai có thể được xác định dựa trên tiến độ dự án. Tuy nhiên, với đất của cá nhân, tổ chức khác, việc xác định thời điểm nào được coi là chậm đưa vào sử dụng và thời điểm nào được coi là bỏ hoang sẽ phức tạp hơn.
Mức thuế cũng là vấn đề cần được cụ thể hóa. Nếu áp dụng mức thuế cao hơn, mức cao hơn là bao nhiêu và được tính trên cơ sở nào là những nội dung cần được quy định rõ. Bên cạnh đó, dữ liệu và thông tin phục vụ việc đánh thuế phải đủ để bảo đảm tính công bằng và phù hợp. Theo ông Hiếu, đây vẫn là vấn đề thách thức về pháp lý và cần tiếp tục được nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện các luật liên quan.
Một trong những tình huống cần được tính đến là các dự án chậm triển khai do nguyên nhân khách quan như vướng thủ tục, quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng. Theo TS Phan Đức Hiếu, nhà đầu tư có thể yên tâm bởi pháp luật đất đai đã có những quy định loại trừ đối với các trường hợp này. Trong quá trình triển khai dự án đầu tư, thời hạn thực hiện dự án có thể được loại trừ đối với trường hợp bất khả kháng, chậm làm thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, một tình huống khác cũng cần được tính đến là dự án ban đầu được đánh giá có hiệu quả nhưng sau đó nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính, không còn khả năng triển khai.
Trong trường hợp chính sách mới được thể chế hóa, theo ông Hiếu, nhà đầu tư và các đơn vị tư vấn cần thay đổi cách tiếp cận ngay từ giai đoạn lập dự án. Rủi ro tài chính và khả năng phát sinh khó khăn trong quá trình triển khai cần được tính toán như một phần của rủi ro dự án.
Nhà đầu tư cũng cần xây dựng phương án xử lý nếu dự án không thể tiếp tục, bao gồm khả năng rút lui hoặc cơ cấu lại khoản đầu tư. Cách tiếp cận này nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư tiếp tục giữ đất trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án.