Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn trong năm 2026, khi dòng tiền đầu tư không còn dễ dàng chảy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
PGS TS Ngô Trí Long – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng để dự báo chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản năm 2026, cần dựa trên những căn cứ cụ thể thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính.
Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ ưu tiên những tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thực.
Nhận diện đúng xu hướng
Theo ông Long, việc nhận diện đúng xu hướng sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra chiến lược phù hợp trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa mạnh. Đặc biệt, quan niệm “bất động sản luôn tăng giá” không còn phù hợp với giai đoạn hiện nay.
Vị chuyên gia cho rằng bất động sản cần được nhìn nhận là một loại tài sản có điều kiện. Giá trị của tài sản không nằm ở những lời đồn đoán hay kỳ vọng ngắn hạn, mà phải được kiểm chứng bằng các yếu tố thực tế như pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản và mức giá hợp lý.
Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự đáng đầu tư khi đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí, bao gồm pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền, phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư và có thanh khoản tốt trên thị trường.
“Nhà đầu tư chuyên nghiệp không bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải nhìn vào giá trị thực mà tài sản tạo ra”, ông Long nhấn mạnh.
Ông Long cho rằng đây cũng là ranh giới rõ nét giữa đầu tư và đầu cơ. Nếu đầu cơ dựa trên kỳ vọng bán lại cho người khác với giá cao hơn, thì đầu tư là quá trình tạo ra giá trị thực từ chính tài sản đang sở hữu.
Đánh giá triển vọng năm 2026, PGS TS Ngô Trí Long cho rằng có nhiều yếu tố cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn vận động theo hướng bền vững và thận trọng hơn.
Trước hết, nền kinh tế dù đang phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó quay lại thời kỳ vốn rẻ như trước đây. Điều này khiến nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục giảm mạnh.
Cùng với đó, tín dụng bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án hoàn thiện pháp lý và những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp, logistics.
Trong khi đó, thị trường vốn cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Theo ông Long, đây là lý do nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn tới năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.
Một vấn đề khác vẫn chưa được giải quyết triệt để là sự mất cân đối cung – cầu. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân còn hạn chế, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền ở khu vực xa trung tâm, vẫn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường.
Từ những yếu tố trên, vị chuyên gia dự báo dòng tiền trong thời gian tới sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu sử dụng thực.
Theo ông Long, thị trường cũng sẽ phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình tăng trưởng dựa vào đầu cơ.
Đáng chú ý, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ không còn là lợi thế như ở các chu kỳ tăng trưởng trước. Trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát và chi phí vốn duy trì ở mức cao hơn, áp lực tài chính đối với nhà đầu tư vay nợ lớn có thể gia tăng đáng kể.
Tiếp tục sàng lọc mạnh
Đối với nhà đầu tư cá nhân, PGS TS Ngô Trí Long khuyến nghị cần thay đổi cách tiếp cận và hạn chế tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”.
Theo đó, việc xuống tiền thiếu thận trọng có thể khiến dòng vốn bị “chôn” trong nhiều năm, đồng thời đánh mất những cơ hội đầu tư hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý cần được đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản, tránh các rủi ro liên quan đến tranh chấp, quy hoạch hoặc những vấn đề pháp lý tiềm ẩn khác.
Vị chuyên gia cũng lưu ý cần ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá. Việc đánh giá hiệu quả đầu tư nên dựa trên khả năng cho thuê, tỷ suất khai thác và nguồn thu thực tế mà bất động sản mang lại.
Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ nên nằm trong ngưỡng an toàn và có thể kiểm soát được trước những biến động của thị trường. Nhà đầu tư cũng không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá sức nóng của thị trường, bởi giá giao dịch thực tế mới phản ánh đúng thanh khoản và nhu cầu mua bán.
Dù thị trường được dự báo bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, PGS TS Ngô Trí Long vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam nhờ quá trình đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư và nhu cầu nhà ở còn lớn.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Giai đoạn tới sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác hiệu quả.
“Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt”, PGS TS Ngô Trí Long nhận định.