Những vướng mắc trong cách hiểu và áp dụng quy định về thi tuyển phương án kiến trúc đối với công trình chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp đang khiến nhiều dự án bị ách tắc.
Trên cơ sở đó, cần thiết hoàn thiện khung pháp lý nhằm thống nhất cách thực thi trên toàn quốc.
Do chưa có hướng dẫn chính thức áp dụng chung toàn quốc, các địa phương vẫn lúng túng khi thực thi quy định thi tuyển kiến trúc.
Lúng túng trong phân loại công trình
Thời gian qua, một số cơ quan quản lý địa phương vẫn gặp khó trong việc xác định liệu các dự án chung cư có bố trí diện tích thương mại, dịch vụ có thuộc diện phải thi tuyển phương án kiến trúc theo Luật Kiến trúc hay không.
Nguyên nhân xuất phát từ sự chưa đồng bộ giữa các quy định pháp luật hiện hành. Trong khi Luật Nhà ở 2023 xác định rõ nhà chung cư, kể cả loại hình có mục đích sử dụng hỗn hợp, vẫn là công trình nhà ở, thì một số quy định khác lại có xu hướng xếp các công trình này vào nhóm công trình công cộng nếu có chức năng hỗn hợp.
Sự chồng chéo này dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý. Thực tế tại TP HCM cho thấy, cùng một loại dự án nhưng có thể bị yêu cầu thi tuyển kiến trúc hoặc không, tùy theo cách diễn giải quy định.
Điều này đã khiến nhiều hồ sơ dự án bị kéo dài thời gian thẩm định, cấp phép, đặc biệt với các dự án chung cư cao tầng có khối đế thương mại, mô hình ngày càng phổ biến trên thị trường.
Bản chất của chung cư hỗn hợp vẫn là công trình nhà ở, dù có tích hợp thêm chức năng thương mại, dịch vụ. Do đó, không nên xếp loại hình này vào nhóm công trình công cộng để áp dụng yêu cầu thi tuyển phương án kiến trúc.
Quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về phân loại công trình đã đưa các công trình đa năng, hỗn hợp vào nhóm công trình công cộng, dẫn đến cách hiểu chưa phù hợp với Luật Nhà ở.
Bên cạnh đó, Nghị định 85/2020 hướng dẫn Luật Kiến trúc mới chỉ quy định chi tiết về quy trình thi tuyển, nhưng chưa làm rõ các trường hợp được miễn thi tuyển. Đây được xem là khoảng trống pháp lý khiến địa phương lúng túng khi áp dụng.
Ngoài ra, việc áp dụng cấp công trình theo Thông tư 06/2021 để xác định nghĩa vụ thi tuyển cũng chưa thực sự phù hợp. Bởi phần lớn chung cư cao tầng đều thuộc cấp I hoặc cấp đặc biệt, vô hình trung khiến nhiều dự án bị “đẩy” vào diện phải thi tuyển dù không cần thiết.
Đề xuất bổ sung quy định miễn thi tuyển
Từ thực tế trên, kiến nghị bổ sung quy định rõ ràng về các trường hợp không phải thi tuyển phương án kiến trúc. Cụ thể, gồm hai nhóm chính.
Cần sửa đổi các quy định pháp lý chưa đồng bộ nhằm thống nhất cách hiểu, tháo gỡ vướng mắc trong thực thi tại các địa phương.
Thứ nhất, các công trình nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại, dịch vụ, tức chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Thứ hai, các công trình thương mại, dịch vụ trong dự án khu đô thị hoặc dự án nhà ở thương mại được đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề xuất sửa đổi hoặc bãi bỏ một số quy định chưa phù hợp, đặc biệt là nội dung phân loại công trình hỗn hợp trong Nghị định 06/2021, nhằm tránh nhầm lẫn giữa công trình nhà ở và công trình công cộng.
Về lâu dài, cần sửa đổi Luật Kiến trúc để đảm bảo tính đồng bộ với Luật Nhà ở, đồng thời tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong các dự án đầu tư tư nhân.
Trước mắt, Hiệp hội kiến nghị cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng ban hành văn bản hướng dẫn chung, tương tự như văn bản đã trả lời một dự án cụ thể trước đó, để áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.
Nếu có hướng dẫn rõ ràng, các địa phương sẽ tháo gỡ được tình trạng ách tắc hồ sơ, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, qua đó góp phần cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy nguồn cung nhà ở.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, việc xử lý các “điểm nghẽn” pháp lý như quy định về thi tuyển phương án kiến trúc được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng vốn và tăng tốc triển khai dự án.